唐山市经济适用住房管理办法
河北省唐山市人民政府
唐山市经济适用住房管理办法
政府令[2011]3号
《唐山市经济适用住房管理办法》已经2011年6月3日市政府第52次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长：陈国鹰
2011年6月14日
唐山市经济适用住房管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步规范经济适用住房管理，解决城镇低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照规定标准建设，面向城镇低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
第三条 本市行政区域内经济适用住房的申请、销售、交易及监督管理适用本办法。
第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市经济适用住房工作的指导和监督。市住房保障管理机构负责路南区、路北区、高新技术开发区(以下简称市中心区)经济适用住房管理的具体组织实施工作。
市中心区以外其他县(市)、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内经济适用住房的管理工作。县(市)、区政府确定的非营利性住房保障管理机构，负责本行政区域内经济适用住房管理的具体组织实施工作。
市民政部门负责全市申请购买经济适用住房家庭收入、资产核定工作的指导和监督。县(市)、区民政部门负责本行政区域内申请购买经济适用住房家庭收入、资产的核定工作。
发展和改革、监察、财政、规划、国土资源、价格、税务、公安、统计、金融管理等行政部门及住房公积金管理机构根据职责分工，负责经济适用住房的相关工作。
各县(市)、区街道办事处(镇人民政府)及社区居民委员会，按各自职责做好相关工作。
第二章 申请条件与资格
第五条 城镇低收入基本家庭申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件：
(一)基本家庭成员具有本市常住户籍，其中至少有1人满5年以上；
(二)基本家庭无住房或现住房人均住房面积(指建筑面积，下同)在15平方米以下且住房总面积在50平方米以下；
(三)基本家庭上年度人均可支配收入，一人户为当地政府确定的经济适用住房保障人均收入标准的1.5倍以下，二人户为标准的1.2倍以下，三人及以上家庭为标准的1倍以下，且家庭资产符合规定的标准。
经济适用住房保障人均收入标准按照当地经济发展水平、财政承受能力、居民住房平均水平、城镇低收入家庭经济承受能力等因素确定。
第六条 本办法所称家庭是指两个以上成员基于婚姻、血缘、收养而产生的法定的赡养、扶养和抚养关系的社会生活单位。
家庭内可包含多个基本家庭。本办法所称基本家庭是指已婚男女及其未婚子女组成的家庭。
第七条 基本家庭年度可支配收入是指其家庭成员的年收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等工资性收入，储蓄存款利息等财产性收入，经营净收入和转移性收入。
基本家庭资产是指其家庭成员名下的动产和不动产，包括房产、汽车及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、债权等。离婚人员原住房析产部分产权列入其资产。
第八条 家庭无现住房的，其基本家庭为无住房家庭。
有现住房的家庭含两个以上基本家庭的，其无现住房的基本家庭，为准无房家庭。其住房困难程度，按家庭所有成员的现住房总面积除以全部家庭成员的人数计算。
有现住房的基本家庭，按现住房面积除以基本家庭成员的人数计算，其住房人均面积低于保障标准的为现住房困难家庭。
现住房包括自有产权(含共有产权)住房和承租公有住房。
1999年12月31日停止福利分房后以出售、赠与等形式转移给他人的自有住房，计入现住房。但经审核认定属医疗等特殊原因确需转让住房的，可不计入。
申请人的父母或子女有两套以上住房，且能满足每个基本家庭独立居住的，应当计入基本家庭住房面积。
第九条 经济适用住房的申请人应当是申请购买经济适用住房的家庭中具有完全民事行为能力的成员。
年满35周岁以上单身人员按基本家庭对待，其中，离异人员需离异三年以上，方可作为申请人。
第十条 已购买经济适用住房的基本家庭，不得再次申请保障性住房。
退出租赁性住房保障，符合当年或当批经济适用住房销售条件的，可以申请购买经济适用住房。
第十一条 住房和城乡建设行政部门根据年度经济适用住房可销售数量、住房需求状况等情况，按照住房困难程度、收入水平等因素排序轮候的原则，拟定当年或当批经济适用住房销售的无住房、现住房困难和准无房等各类住房困难群体的具体标准，经本级人民政府批准后公布执行。
第三章 预登记、申请与核准
第十二条 对申请购买经济适用住房的家庭实行预登记制度。
申请人持户口簿、身份证、房屋所有权证、租赁证明、收入证明、资产证明等材料向当地住房和城乡建设行政部门提出书面申请，对申报材料进行形式审查，经审查符合条件的家庭，由住房和城乡建设行政部门核发预登记证明。
取得预登记证明的家庭，其家庭成员、住房和收入等情况发生变化的，应当及时向当地住房和城乡建设行政部门申报。
住房和城乡建设行政部门依据人均住房面积、家庭结构、人口数量、户籍年限和收入水平等因素，按不超过当年或当批可供销售经济适用住房数量120%的比例确定预销售对象，并向社会公布。
根据房源供应数量，首先保障无住房家庭，再分别确定现住房困难及准无房家庭的供应数量。现住房困难类预销售对象应当按基本家庭现住房人均面积计算确定；准无房类预销售对象根据房源及申请人的数量情况可以按家庭现住房人均面积计算确定，也可以通过公开摇号的方式确定。
被公布家庭应当在规定期限内提出购房申请，逾期未申请的，取消预登记资格。取消资格后，仍需申请经济适用住房的，应当重新预登记。
第十三条 预销售对象申请购买当年或当批经济适用住房应当提交以下材料：
(一)预登记证明；
(二)购买经济适用住房申请表；
(三)家庭成员户口簿和身份证；
(四)婚姻状况证明材料；
(五)家庭收入情况证明材料和资产申报材料；
(六)家庭住房状况证明材料；
(七)诚信承诺书、同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件；
(八)应当提交的其他材料。
第十四条 对预销售对象提出的申请及有关材料进行审核和公示：
(一)申请人户口所在地街道办事处或镇人民政府负责购买经济适用住房申请的受理、初审及初审公示；
(二)路南区、路北区、高新技术开发区住房保障管理机构负责本区购买经济适用住房申请的复审；市住房保障管理机构负责市中心区购买经济适用住房申请的审核、公示、核准；
(三)除市中心区以外的其他县(市)、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内购买经济适用住房申请的审核、公示、核准；
(四)县(市)、 区民政部门负责审核申请购买经济适用住房的家庭收入和资产。
第十五条 初审单位自受理之日起15日内提出初审意见。
经初审符合经济适用住房销售条件的，将申请人申报的基本情况和初审意见在申请人户籍所在地(现居住地)或工作单位公示7日。
公示期间有异议的，初审单位应当进行查证。公示期满，符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送收入审核单位。
初审单位可以组织居民委员会从事经济适用住房初审的具体工作。
第十六条 收入审核单位应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人家庭收入、资产是否符合经济适用住房销售条件提出审核意见，连同申请材料一并送同级审核(复审)单位。
第十七条 复审单位自收到申请材料之日起15日内，就本区中请人是否符合经济适用住房销售条件提出复审意见；对符合条件的，连同申请材料一同报审核单位。
第十八条 审核单位应当自收到申请材料之日起15日内，提出审核意见。
对符合经济适用住房销售条件的申请人基本情况在当地媒体和户籍所在地(现居住地)或工作单位公示7日。公示期内有异议的，审核单位应当会同收入审核单位和初审(复审)单位进行查证。
公示期满，对符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的，予以核准并核发经济适用住房准购证明。
核发准购证明的数量低于当年或当批可售经济适用住房套数时，空额部分可按照第十二条的相关规定排序依次递补，也可列入下批销售。
第十九条 对申请材料不规范、不齐全、不真实或者不符合经济适用住房销售条件的，各受理和初审、复审、审核单位应当书面告知申请人并说明理由。
对申请材料不规范、不齐全的，申请人应当在收到书面告知之日起5日内规范、补全申请材料。
第二十条 各受理、初审、复审、审核、核准单位可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭人口、收入、资产和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
在受理、审核过程中，情况复杂、当批销售房屋数量较大的可适当延长时限，并提前向社会公布。
第四章 销售与产权登记
第二十一条 市、县(市)、区住房保障管理机构直接组织建设的经济适用住房，平均销售价格由市、县(市)、区价格行政部门会同住房和城乡建设行政部门根据经济适用住房价格管理相关规定核定。
房地产开发企业开发建设的经济适用住房项目，平均销售价格不得高于中标价格。招标价格底价由价格行政部门会周住房和城乡建设行政部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润等因素的基础上确定。
单套住房销售价格，应当以平均销售价格为基础，由经济适用住房建设单位根据楼层、朝向等因素确定。
第二十二条 经济适用住房销售应当明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。
第二十三条 经济适用住房实行预售许可制度。经济适用住房建设单位进行经济适用住房预售，应当向住房和城乡建设行政部门申请预售许可。
预售经济适用住房的，销售单位及其开户金融机构应当与住房和城乡建设行政部门签订销售款使用监管协议。在所建经济适用住房准予房屋初始登记前，销售单位不得将售房款挪作他用。
项目销(预)售由市、县(市)、区住房保障管理机构代理，也可由市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门监督开发企业组织。
第二十四条 购买经济适用住房可以按规定提取个人住房公积金、办理住房公积金贷款、申请商业性贷款。
第二十五条 经济适用住房实行公开销 (预)售。市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门应当将房源信息向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销(预)售时间、房源位置、总建筑面积、总套数、每种套型的套数、建筑面积、销(预)售价格、申请期限、申请购买条件、审核时限与公示时间等。
第二十六条 符合条件的家庭，凭经济适用住房准购证明选购经济适用住房，经济适用住房销售单位应当向持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房。
经济适用住房准购证明持有人的数量多于经济适用住房供应数量时，按照第十二条的相关规定进行排序，或采取摇号等方式确定购买人。
因可售经济适用住房数量限制，取得经济适用住房准购证明而未买到经济适用住房的，应当直接购买下批经济适用住房，一年之内未买到经济适用住房的，按原审核程序进行复查。已列入当期或当批购买经济适用住房，因个人原因而不购买的，取消购房资格，两年内不得重新预登记。
第二十七条 销售的经济适用住房面积，分为供应面积和保障面积。供应面积为：
(一)多层住宅：家庭成员为一人的，不超过50平方米；家庭成员为二人的，不超过60平方米；家庭成员为三人及以上的，不超过65平方米；
(二)高层、小高层住宅可以在多层住宅标准上分别增加5平方米。
保障面积为供应面积减去现住房面积，用经济适用住房价格购买。
实际购房面积减去保障面积部分，按届时同地段或相邻地段普通商品住房市场评估价格购买。这部分购房款中应当扣除对应的土地使用权出让金，待上市交易时补交。
第二十八条 经济适用住房购买人对所购经济适用住房拥有有限产权。
住房和城乡建设、国土资源行政部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”、“保障面积以外部分的基本情况”及保障面积的“政府投资比例’’等内容。
第五章 交易管理
第二十九条 所购经济适用住房上市交易的，应当同时具备以下条件：
(一)经济适用住房购买须满5年。现售房上市期限从缴清购房款之日起计算，预售房上市期限从办理入住手续之日起计算；
(二)取得经济适用住房《房屋所有权证》和《土地使用权证》；
(三)补交保障面积的增值收益和土地使用权出让金。
保障面积的增值收益，按照购买经济适用住房时的准成本价格与交易时同地段普通商品房市场评估价格差价的政府投资比例计算。保障面积以外部分的房款已按市场价交纳的，该部分的增值收益不再补交。
土地出让金按分摊占地面积缴纳，缴纳标准按经济适用住房，交易时土地基准地价的40%计算。
第三十条 所购经济适用住房达到上市年限后，产权人可以按第二十九条规定补交相关费用，取得普通商品房《房屋所有权证》和出让性质的《土地使用权证》。
第三十一条 在限制上市交易期限内不得将所购经济适用住房转卖、兑换、赠与、作价入股。
在限制上市交易年限内，因特殊原因确需转让经济适用住房的，可以由政府按照原价格回购，并按同期贷款利率计息。
未按上市交易规定补交相关费用的，所购经济适用住房不得出租经营。
第三十二条 因法院裁定、判决、调解和抵寸甲等原因，处分经济适用住房的，需先按上市交易规定补交相关费用后再办理房屋所有权转移登记手续。
因继承、离婚发生经济适用住房权属转移的，可办理转移登记手续，房屋权属性质、限制上市起始日期不变。
第三十三条 政府免收的每平方米住房各种行政事业性收费和政府性基金(简称政府减免费用)的数额，由经济适用住房项目建设单位计算，报价格行政部门审核确认。
经济适用住房准成本价格为经济适用住房平均售价与每平方米政府投入资金之和。政府投入资金为政府减免费用。
政府投资比例为每平方米政府投入资金与经济适用住房准成本价格之比；个人投资比例为经济适用住房平均售价与经济适用住房准成本价格之比。
经济适用住房建设单位将经济适用住房平均售价、政府减免费用、政府及个人投资比例等资料，在销售前分别报住房保障管理机构和房屋产权登记机构建档管理。
第三十四条 收回的土地出让金、增值收益以及保障面积以外部分的售房款扣除成本后的余额，应当上交本级财政，专项用于住房保障。
第六章 监督管理和法律责任
第三十五条 市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门应当对经济适用住房申请、销售、使用管理、交易等情况进行监督检查。
市、县(市)、区住房和城乡建设行政部门及其他有关部门对违反经济适用住房管理有关规定行为的举报或控告，应当及时受理并核查、处理。
第三十六条 房地产开发企业在经济适用住房销售或预售中，有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政部门给予警告，责令停止违法行为，限期改正，并处3万元罚款。永久禁止该企业参与本市的经济适用住房项目法人招投标，其开发资质证书有效期满后，属本市审批的，核发机关不予延期；不属本市审批的，向核发机关提出不予延期的建议：
(一)违反本办法第二十三条第一款规定，未取得预售许可预售经济适用住房的；
(二)违反第二十三条第二款规定，将售房款挪作他用的；
(三)违反本办法第二十六条第一款规定，向非持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房的。
第三十七条 购买人违反本办法第三十一条规定，在限制上市交易期限内将所购住房转卖、兑换、赠与、作价入股，或未补交相关费用出租经营的，由住房和城乡建设行政部门给予警告，责令停止违法行为；属非经营性行为的，可处一千元罚款；属经营性行为且有违法所得的，可处五千元以上三万元以下罚款，没有违法所得的，可处一万元以下罚款。同时该经济适用住房由住房和城乡建设行政部门按原价格收回。
第三十八条 申请人提供虚假材料的，三年内不得再申请保障性住房。
以欺骗等手段已购买经济适用住房，未领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的，不予核发； 已领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的，由当地住房和城乡建设、国土资源行政部门以公告形式予以注销。由当地住房和城乡建设行政部门收回已购住房，或责令其限期按当时市场价格补交相关费用；不退回已购住房或不补交相关费用的， 申请人民法院强制执行。
为中请人出具虚假证明的，由有关部门、单位追究当事人及主要负责人的责任，视情节轻重予以行政处分。涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。
第三十九条 行政管理相对人对行政部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉、又不履行具体行政行为的，由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。
第四十条 国家机关工作人员在经济适用住房管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，有下列情形之一的，责令改正；情节严重的，对责任人员依法给予行政处分，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理：
(一)对符合规定条件的申请不予受理的或者不在规定期限内做出决定的；
(二)不在规定场所公示应当公示材料的；
(三)未按规定说明不受理申请或者不予批准理由的；
(四)对不符合规定条件的申请人准予购买经济适用住房的；
(五)索取或者收受他人财物或者谋取其他利益的。
第七章 附则
第四十一条 集资合作建房的管理办法按照经济适用住房的有关规定执行。
第四十二条 本办法实施前已租赁的经济适用住房，应当限期购买或转入租赁性住房保障。
本办法实施前已购经济适用住房的交易按照《唐山市中心区已购经济适用住房交易管理规定》(唐政办[2010]46号)相关规定执行。
第四十三条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域经济适用住房的管理按照本办法执行。
第四十四条 住房和城乡建设行政部门和民政部门可按各自职责，根据本办法制定实施细则。
第四十五条 本办法自公布之日起施行。
“徇私”行为在渎职犯罪中的认定
白静浦
我国刑法中规定的“徇私”类渎职犯罪共有16个条文18个罪名（如徇私舞弊不移交刑事案件罪、商检徇私舞弊罪等到），除了刑法第三百九十七条第二款和根据《中华人民共和国刑法修正案》修正的第一百六十八条第三款将“徇私”舞弊规定为加重处罚的情节外，其他条文都将“徇私”，规定为成立犯罪的必要构成要件。关于“徇私”如何理解，是刑法中所有“徇私”类渎职犯罪的共性问题，也往往是认定行为人是否构成犯罪的关键问题。司法实践中，对此问题存在不同看法：
一种意见认为，1996年最高人民检察院《关于办理徇私舞弊犯罪案件适用法律若干问题的解释》中曾规定，徇私舞弊中的“私”包括“为牟取单位或小集体不正当利益”。因此，“徇私”不仅包括徇个人私情、私利，还包括徇单位之私、徇小团体之私。
另一种意见认为，1996年最高人民检察院的上述解释在1997年刑法修改后不宜再适用。个人与单位毕竟不同，而且有的单位其性质就是追求利润，因而为单位追求利润、牟取利益的行为不宜认定为“徇私”。
我们认为，刑法条文中规定的“徇私”应理解为徇个人私情、私利，私情、私利与单位利益相对应，徇单位之私不能理解为“徇私”。国家机关工作人员为了本单位的利益，实施滥用职权、玩忽职守行为，构成犯罪的，应依照刑法第三百九十七条第一款的规定定罪处罚。理由在于：
首先，从刑法解释理论的角度出发，“徇私”不应包括“徇单位之私”。
刑法解释理论一般认为，文义解释方法是刑法解释的基础，对任何方案条文的解释均应从文义解释开始，而体系解释方法通过法律条文在法律体系上的关联性探求刑法规范的意义内容，以维护刑法体系及其概念用语的统一性。从刑法意义上讲，一般认为，“单位”是指依法设立，有必要的财产或经费，有自己的组织机构和场所能独立承担民事责任的社会组织，包括法人单位和非法人单位，包括公司、企事业单位、机关、团体。可见，刑法中的“单位”是与自然人个人相对应的术语。而据《新华字典》的释义，“私”有三层含义：个人的，跟“公”相反、为自己的；秘密而不公开，不合法；暗地里，偷偷的。因此将“私”与单位相关联称为“单位之私”，应该说不符合刑法用语的逻辑性，而将“徇私”中的所谓私情、私利与“单位利益”相对应，正是把握“徇私”内涵的正确界限。同时，如果将“徇私”可以理解为“徇单位之私”，那么刑法第一百六十九条规定的徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪，逻辑上将无法说通（为国有公司、企业的谋取单位利益与将国有资产低价折股和出售是矛盾的）。因此，从追求概念用语统一性的体系解释出发，“徇私”也不应包括“徇单位之私”。
其次，为了本单位利益实施的滥用职权、玩忽职守渎职行为，有相应的刑法罪名予以规制。
我国刑法岔第九章“渎职罪”采用了“堵截构成要件”的立法方法对于国家机关工作人员无徇私舞弊情节的渎职犯罪行为，可以刑法第三百九十七条规定的滥用职权罪、玩忽职守罪追究刑事责任。同时根据1999年12月全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国刑法修正案》第二条，对于国有公司、企业、事业单位的工作人员，由于严重不负责任或者滥用职权，致使国家利益遭受重大损失的，即使没有“徇私”情节，也可以国有公司、企业、事业单位人员失职罪或者国有公司、企业、事业单位人员滥用职权罪定罪处罚，如果具有“徇私舞弊”情节，则应从重处罚。值得注意的是，对于1999年12月24日刑法修正案实施以前发生的国有公司、企业人员渎职行为（没有徇私舞弊情节），尚未处理或者正在处理的，根据罪刑法定原则的精神，不能按照刑法修正案追究刑事责任。
第三，为牟取“小集体”、“小团体”利益能否认定为“徇私”，应具体情况具体分析。
司法实践中，与“徇私”相关联的一个问题是非为行为人单纯的私利、私情，而是为牟取“小集体”、“小团体”利益的，能否认定为“徇私”？最高人民检察院1996年的相关解释中曾规定，徇私舞弊中的“私”包括“为牟取单位或小集体不正当利益”。我们认为，该司法解释已经废止，不应再适用，而且“小集体”、“小团体”的称为并不是规范的法律用语，“小集体”、“小团体”利益如何看待，就是要认定“小集体”、“小团体”利益究竟是单位利益，还是多个个人利益的结合。司法实践中，要注意结合具体案情，区别对待，准确认定是单位利益还是私情、私利。如果行为人并非为了单位利益，而是为了懔“小集体”、“小团体”的不特定单位成员的私情、私利的，可以认定为“徇私”。
