吉林市城镇国有土地有偿使用条例
吉林省吉林市人大常委会
吉林市城镇国有土地有偿使用条例
吉林市人大常委会
吉林市人民代表大会常务委员会公告第95号
（吉林市第十二届人民代表大会委员会第21次会议于2000年9月27日通过，经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第20次会议于2000年11月24日批准）
第一章 总则
第一条 为了加强城镇国有土地管理，保护和合理利用土地，促进城市建设和社会经济发展，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。
第二条 凡本市城镇范围内国有土地的有偿使用和管理，均适用于本条例。
第三条 本市城镇范围内的国有土地，除国家机关办公用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地和安居工程、经济适用住房、集资合作建房、教师住房等普通住宅建设用地以及法律、法规规定可以批准划拨使用的以外，无论是新增建设用地，还是原有划拨土地，一律实行有偿使用。
第四条 市、县（市）土地行政主管部门统一主管辖区内的国有土地有偿使用工作，并依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止活动进行监督检查。
第五条 市、县（市）人民政府依据省人民政府公布的区域性指导地价，制定本行政区域内城镇基准地价和出让金、租金收取标准，并定期公布。
土地使用权出让金和租金全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。
第六条 通过出让或者租赁等方式依法取得的土地使用权在合同约定的使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。
第二章 国有土地使用权出让
第七条 土地使用权出让，是指市、县（市）人民政府将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 出让地块的位置、面积、用途、年限和其他条件，由土地行政主管部门会同规划、建设管理和房产管理部门共同拟定方案，按审批权限报经批准后，由市或县（市）土地行政主管部门组织实施。
第九条 土地使用权出让，应签订出让合同。出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则，由市或县（市）土地行政主管部门与土地使用者签订。
第十条 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须通过出让方式取得土地使用权。
第十一条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
第十二条 土地使用权出让，采取招标、拍卖、协议方式进行。
对一、二级地段的土地使用权出让，必须采取招标、拍卖方式进行。
第十三条 招标出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门于截标前30日发布招标公告，公布出让地块的位置、面积、用途、使用年限、用地规划要求和招标的时间、地点及有关资料，或者直接向投标对象发出邀请招标通知书；
（二）投标者应在规定时间内投标；
（三）土地行政主管部门会同有关部门组成评标小组，对有效标书进行评审，决定中标者后，由土地行政主管部门向中标者和未中标者分别发出通知书；
（四）中标者接到中标通知书后15日内到土地行政主管部门签订土地使用权出让合同；
（五）中标者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十四条 拍卖出让须按下列规定办理：
（一）由土地行政主管部门发布拍卖公告，公布出让地块的位置、面积、现状、使用年限、用途、用地规划要求和拍卖的时间、地点及报名时间、地点；
（二）参加竟买者，在规定的时间内持有效证件报名，索取“竟买须知”、“土地使用规则”等文件资料；
（三）土地行政主管部门按照拍卖文件要求对竟买者资格进行审查，符合条件的发给竟买资格证书和应价牌；
（四）由土地行政主管部门主持拍卖，并与土地使用权获得者当场签订出让合同并经公证，由土地使用者向土地行政主管部门支付土地使用权出让金总额20％的定金；
（五）土地使用权获得者按合同约定缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十五条 协议出让须按下列规定办理：
（一）土地使用者向土地行政主管部门提出书面用地申请，并递交有关资料证明和文件；
（二）土地行政主管部门对土地使用者提交的申请、文件等进行审查论证，并于15日内作出答复；
（三）土地行政主管部门与土地使用者协商达成协议后，双方签订土地使用权出让合同，并由土地使用者向土地行政主管部门预交土地使用权出让金总额20％的定金；
（四）土地使用者须按合同约定缴纳全部土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，依法办理土地登记，领取国有土地使用证。
第十六条 竞、投（买）者按规定招标、拍卖获得土地使用权的，凭签订的国有土地使用权出让合同向有关部门申办基建立项和房地产开发等有关手续。
第十七条 土地使用权招标成交后，中标者不按规定期限签订出让合同的，撤销中标资格。
土地使用者未按土地使用权出让合同约定的期限支付全部出让金的，出让土地使用权的土地行政主管部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十八条 土地使用权的出让金标准和底价，不得低于市、县（市）人民政府定期公布的基准地价。
第十九条 土地行政主管部门应按合同约定，提供已出让使用权的土地。未按合同约定提供土地的，土地使用者有权解除合同，并可依法请求违约赔偿。
土地使用者应按合同约定，开发、经营、利用土地。未按合同约定使用土地的，出让土地使用者的市或县（市）土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，须提出申请并经土地行政主管部门和城市规划部门批准，依照本条例重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十一条 土地使用权出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者及其地上建筑物、其他附着物所有权由政府无偿取得，土地使用者应在土地使用权出让届满后30日内到土地行政主管部门交回土地使用证，并到房产管理部门办理房产权的注销登记。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者可以申请续期，需要续期的，应在届满前6个月内，向出让方提出申请，并依据本条例的规定重新签订出让合同，支付出让金并办理登记手续。
第二十三条 对土地使用者依法取得的土地使用权，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府可依据法律程序提前收回，对需要提前收回的，应在收回前由土地行政主管部门通知土地使用者，并根据土地使用者已使用土地的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
提前收回土地使用权的具体办法和补偿标准，由吉林市人民政府制定。
第三章 国有土地租赁
第二十四条 国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第二十五条 因发生土地转让、场地出租、企业改制、原划拨的经营性用地和改变土地用途后依法应有偿使用的，可实行租赁。
第二十六条 国有土地租赁，可采取招标、拍卖或者协议的方式。
第一、二级地段的土地使用权租赁，必须采取招标、拍卖的方式进行。
采取协议租赁国有土地的租金，不得低于租赁底价和政府公布的基准地价折算的最低租金标准。
第二十七条 国有土地租赁，可根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过5年；长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律、法规规定的同类用途土地出让的最高年限。
临时建筑用地的租赁期限不得超过规划批准期限。
第二十八条 租赁国有土地，应由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同，并按审批权限办理土地租赁审批手续，进行土地登记。
租赁合同应包括出租土地的市或县（市）土地管理部门、承租土地的土地使用者、租赁的用地位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和方式、土地租金标准调整的时间和幅度、出租土地的土地行政主管部门和承租土地的土地使用者的权利与义务等。
第二十九条 土地租金，自合同签订之日起，按合同约定计缴。
第三十条 因社会公共利益的需要，政府依照法律程序提前收回承租土地使用权的，应在收回前由土地行政主管部门以书面形式通知土地使用者，同时在租赁地块范围内进行公告，并对土地使用者给予相应补偿。
第三十一条 承租土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。土地使用者应提前60日提出申请，续签租赁合同；也可根据需要优先申请改办出让手续，改办出让的最高年限为法定出让最高年限减去已租赁的年限。
未申请续期或者申请续期未获批准的，承租土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由政府依法无偿收回，并可要求土地使用者拆除地上建筑物、其他附着物，恢复土地原状。
第三十二条 土地使用者未按合同约定使用土地，或未经土地行政主管部门同意转让转租，或不按合同约定交纳土地租金的，土地行政主管部门可解除合同，依法收回承租土地使用权。
第四章 土地使用权转让
第三十三条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第三十四条 土地使用权转让须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证书和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；
（四）通过出让方式取得的土地使用权，已投入的开发建设资金达到土地开发建设总金额的25％以上；通过租赁方式取得的土地使用权，按合的约定足额交纳租金。
第三十五条 土地使用权转让，须按下列规定办理：
（一）由转让人提出申请；
（二）由转让双方签订转让合同；
（三）转让双方在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权变更登记，由受让人交纳变更登记费，换领国有土地使用证。
第三十六条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同登记文件所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时（作为动产转让的除外），其使用范围内的土地使用权随之转让。
土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让或者租赁合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第三十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让或者租赁合同约定的土地用途的，依照本条例重新办理土地使用权出让或者租赁手续，相应调整土地使用权出让金或者租金。
第五章 土地使用权出租
第三十八条 土地使用权出租，是指土地使用者通过出让或者租赁方式取得土地使用权后，出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十九条 土地使用权出租须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让或者租赁合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）按土地使用权出让或者租赁合同约定的期限和条件投资、开发、利用土地；
（四）按土地使用权出让或者租赁合同约定足额交纳土地使用权出让金或者租金。
第四十条 土地使用权出租须按下列规定办理：
（一）由出租人提出申请；
（二）由出租人与承租人签订出租合同；
（三）出租人与承租人在合同签订后15日内，持有关证件到土地行政主管部门办理土地使用权登记手续，领取他项权利证明书。
第四十一条 土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物随之出租；地上建筑物、其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权随之出租。
第六章 土地使用权抵押
第四十二条 土地使用权抵押是指以土地出让、租赁或者转让方式取得土地使用权的土地使用者，作为债务人将土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押给债权人的债务担保行为。
第四十三条 土地使用权抵押须具备下列条件：
（一）有土地使用权出让、租赁或者转让合同书；
（二）有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明；
（三）抵押年限不得超过原出让、租赁或者转让合同约定的年限；
（四）抵押人必须履行土地使用权出让、租赁或者转让合同。
第四十四条 土地使用权抵押须按下列规定办理：
（一）由抵押人提出申请；
（二）由抵押双方签订抵押合同，并经公证机关公证；
（三）抵押合同签订后15日内，抵押双方持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、身份证件共同到土地行政主管部门办理土地使用权抵押登记。
第四十五条 土地使用权抵押时，地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十六条 抵押人到期未能履行债务或抵押期间宣告解散、破产或者抵押人死亡且无继承人的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。
因处分抵押财产而取得土地使用权的，按本条例第三十五条规定办理。
第四十七条 抵押行为因债务清偿或者其他原因而终止，抵押人与抵押权人双方应在行为终止之日起15日内到房产管理部门和土地行政主管部门办理注销抵押的有关手续。未按期办理的，视为非法转让土地。
第七章 划拨土地使用权转为有偿使用的管理
第四十八条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式，依法无偿取得的国有土地使用权。
划拨土地使用权必须经过出让、租赁、方可转让、出租、抵押。
第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须符合下列条件：
（一）土地使用者为公民、法人或者其他组织；
（二）持有国有土地使用证；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
（四）依照本条例的规定签订土地使用权出让或者租赁合同，向政府交付土地使用权出让金或者租金。
第五十条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的，按前条第四项补交出让金或者租金后，分别依照本条例第四章、第五章、第六章的规定办理。
转让划拨土地使用权的，经依法批准后由受让方办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金；出租划拨土地使用权的，经依法批准后由出租方办理出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。
未按上述规定办理手续的，房产管理部门不予办理房屋及地上建筑物、其他附着物交易手续。
第五十一条 经批准转让、出租、抵押划拨土地使用权，补交出让金的，可按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％；补交租金的，租金标准可按政府定期公布的划拨用地年租金标准执行。
第五十二条 以划拨土地使用权作价入股与其他单位或者个人联建房屋、兴办企业，以房屋作为条件与其他单位、个人合资、合作从事经营性活动、以及利用地上建筑物自营或者出租给他人从事经营性活动，须按本条例的规定补办土地使用权出让或者租赁手续，补交土地使用权出让金或者租金。
经营者应持国有土地使用证、平面位置图和工商营业执照等有关证件，到土地行政主管部门补办土地使用权出让或者租赁以及变更登记手续。
划拨土地使用权用于经营性用地，原土地使用权人与经营者为一体或无土地经济利益关系的，由经营者缴纳土地租金。
第五十三条 政府鼓励已取得划拨土地使用权的土地使用者，将闲置土地交还政府，由政府出让。政府可从出让所获收益中返给交还土地的土地使用者不高于60％的奖励。
第五十四条 因临时占用国有土地的，须到土地行政主管部门办理临时用地审批手续，领取临时用地许可证，并签订短期租赁合同，缴纳租金。未领取临时用地许可证、签订租赁合同的，工商部门不予办理营业执照。
第五十五条 因住宅买卖涉及划拨土地使用权转移的，购房者应到土地行政主管部门补办土地使用权出让手续，按不低于标定地价10％的标准补交出让金。未补办土地使用权出让手续的，房产管理部门不予办理房屋产权变更登记。
第五十六条 对以划拨方式取得土地使用权的城镇私有住宅用地，转让、出租、抵押或者改变用途，用于经营性用地的，应按本条例规定补办土地使用权出让或者租赁手续，缴纳土地使用权出让金或者租金。
第八章 法律责任
第五十七条 违反本条例规定，拒不办理土地登记或者变更登记手续的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理。
第五十八条 违反本条例规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用城镇国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依法处罚，对违反土地利用总体规划的，限其拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处以占用土地每平方米3元以上30元以下的罚款。
对非法占地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十九条 无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用城镇国有土地的，超越批准权限非法批准占用城镇国有土地的，或者违反本条例规定的程序批准使用城镇国有土地的，其批准文件无效，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法批准使用的城镇国有土地应收回，有关当事人在限其内拒不归还的，按非法占用土地论处。
第六十条 违反本条例规定，非转让城镇国有土地使用权的，对转让方没收非法所得，并处非法所得50％以下罚款；对受让方依据本条例规定按非法占用土地论处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 违反本条例规定，非法出租城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，可按该地年租金的5％－20％处以罚款。
第六十二条 违反本条例规定，非法抵押城镇国有土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期补办有关手续；逾期不办理的，对抵押双方处以抵押额的20％以下的罚款。
第六十三条 违反本条例规定，非法以城镇国有土地使用权作价出资（入股）的，依据本条例规定按非法转让城镇国有土地论处。
第六十四条 依法回收城镇国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准用途使用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以非法占用土地每平方米10元以上30元以下的罚款。
第六十五条 任何单位、个人拖延交纳按本条例规定处以罚款和收取规费的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期交纳；逾期不交纳的，可处以每日罚款总额3％和规费总额3‰的滞纳金。拒不缴纳的，申请人民法院强制执行。
第九章 附则
第六十六条 本条例由吉林市人大常委会负责解释。
第六十七条 本条例自发布之日起施行。
2000年12月14日
现行民诉法的救济途径
2007年民事诉讼法修订的主要内容之一是执行制度的修改和完善。修订后的民事诉讼法第二百零四条规定:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行；理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。该条明确了案外人在执行程序中对执行标的主张权利的救济途径。
在最高人民法院2008年11月25日发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》中,为了明确民事诉讼法第二百零四条规定的审判监督程序适用要件等,其第五条对案外人申请再审的案件范围进行限定,第四十二条对案外人申请再审的审理方式和判决内容予以明确。从实施情况来看,对于侵害案外人权益的,主要通过三种方式进行救济:
(一)案外人提出异议。在执行过程中,案外人对执行标的提出异议,请求排除执行。如果执行法院认为案外人异议成立,即对争议标的作出中止执行的裁定。
(二)法院依职权提起再审。对于案外人在执行过程中未提出异议,人民法院发现申请执行案件系虚假诉讼的,主动依职权启动再审程序,撤销原生效法律文书。
(三)检察机关向法院提出检察建议或者抗诉。案外人在执行过程中未提出异议,而是向检察机关申诉的,由检察机关向法院发出检察建议或提出抗诉,执行法院经再审撤销原生效法律文书。
民事诉讼法第二百零四条规定的案外人权益救济方式,除案外人异议以外,其余两种方式在实践中并未得到广泛适用。究其原因,是由于审判监督程序适用范围受到限制,仅适用于执行程序中的案件,另从我国现行法院体系设置情况来看,案外人另行起诉亦不具有可行性。针对目前侵害案外人权益的不法行为日益增多,而法院案多人少、诉讼压力大的矛盾十分突出,确有必要以民事诉讼法的修改为契机,进一步完善案外人权益救济制度,赋予案外人相应诉权,保障其能够及时、有效地寻求司法救济。
权益救济的模式选择
从日本、法国和我国台湾地区等民事诉讼法相关规定来看,在不同理念下形成了不同的制度模式。本次民事诉讼法修改过程中,对于如何完善我国的案外人权益救济制度,主要存在三种意见和建议:
第一种是建议规定案外人撤销之诉,即案外人认为已经生效的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容侵害自己权益的,可以向原审法院请求撤销该生效法律文书的有关内容。其理由是案外人撤销之诉作为保护案外人的特别救济程序,对原生效法律文书在当事人之间的效力并不产生影响,这样可避免启动再审程序,减少对既判力的冲击,有利于维护原生效法律文书确定的实体法律关系的稳定。
第二种是建议扩大案外人申请再审的案件范围,对与诉讼标的或者裁判结果有法律上利害关系的案外人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书损害其合法权益的,均可以向原审人民法院申请再审。同时,删除民事诉讼法第二百零四条“案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理”的规定。此种建议的理由是既然原判决、裁定、调解书损害了案外人的利益,就应当给案外人提供救济的途径。当执行标的物归属已经为生效法律文书确定时,只有除去原法律文书的效力,才能够为案外人提供有效的救济。
第三种是建议规定案外人撤销之诉并结合案外人申请再审的救济途径,即赋予案外人撤销之诉的请求权,同时将案外人申请撤销限定于案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物有不可分的利益以及法定优先权的范围。笔者赞成第三种建议。因为无论是案外人撤销之诉抑或案外人申请再审,都是案外人就其权益受到原判决、裁定、调解书侵害,主动提起诉讼保护其合法权益的救济方式。在当事人之间恶意串通,利用虚假诉讼等方式侵害案外人权益等不法行为日益增多的情况下,应当立足本国司法实践,既要解决案外人权益救济不足的问题,又要防止部分案外人利用撤销之诉拖延执行,损害本案当事人合法权益,在建立案外人撤销之诉制度的同时,对案外人申请救济的权益范围进行必要限制,则会导致数以百万计的终审判决受到挑战,众多财产关系也被置于不稳定状态。
权益救济的立法建议
鉴于侵害案外人债权的行为难以认定,侵害案外人身份权的行为较少,而我国物权法施行后财产登记制度日渐完善,财产权属状况越来越明晰,建议先行规范案外人物权受侵害的救济途径。同时规定,对于恶意诉讼形成的生效判决、裁定、调解书侵害案外人其他合法权益,特别是案外人债权的,由法院依职权查证属实提起再审后再予撤销。因此,建议在现行民事诉讼法第一百七十八条增加两款,作为第二款、第三款:
“案外人主张在原判决、裁定确定的执行标的上拥有物权或者法定优先权的,可以向原审人民法院申请撤销妨碍其权益的判决。但案外人可以通过执行程序或者提出新的诉讼以实现合法权益的除外。
原判决、裁定和调解书属于当事人之间恶意串通等方式取得,损害案外人合法权益,经查证属实的,按照本法第一百七十七条规定处理。”
