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浅析物业服务合同纠纷特点及解决对策/佟静怡

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:32:15  浏览:9762   来源:法律资料网
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  近年来,随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速发展,房屋所有权也逐渐由政府所有转为个人所有。政府逐渐退出了房屋管理这一领域,对物业的管理渐渐由房管局移至物业服务企业。物业管理企业的产生和发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作用。在物业管理快速发展的同时,物业纠纷不断,业主满意程度较低,物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。
所谓物业服务合同纠纷,是指在某一特定区域内,物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中,与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷,是一种较为普遍的民事纠纷。

  一、物业服务合同纠纷产生的原因

  1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高,人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加,从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中,许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期,履行义务不到位。如:小区的绿化没到位,小区的卫生不合格、垃圾处理不及时,甚至提出小区安全隐患大,经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下,许多业主以此为由,拒绝或者拖延交纳物业费。

  2.物业服务相关法律规范、规章制度不健全,行政管理工作不够完善

  我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,没有可依据的对应规范,从而造成一些纠纷长期难以解决,困扰当事人和行政主管机关,规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞,为纠纷的产生提供了人为环境条件。

  3、前期物业服务企业一般由开发商选聘,而不是由全体业主或业主委员会选聘。

  由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业,也许是房地产开发企业成立的下属公司,也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体,而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由,拒绝支付物业费。

  4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明,对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

  由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准,且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括,业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距,业主认为既然已经交纳了物业服务费,那么一旦居住过程中出现了任何问题,物业管理企业都应当管,否则就不交付费用,

  二.物业合同纠纷的特点

  1、案件数量增长幅度快。

  近几年,物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看,我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140起,2009年受理380起,2010年截止到4月份已受理279件,在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出,业主与物业服务企业之间相处的并不和睦,问题也逐年增多。

  2、纠纷具有群体性,群众影响大。

  由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业,往往涉及一栋楼的业主,甚至整个小区的业主,因而规模往往很大,且矛盾激烈,群体一方自恃人多势众,给法院施加压力。因此,物业公司遇到的问题往往具有同一性质,特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面,极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼,在审理此类纠纷时,法官需做大量的调查和调解工作,调解难度大,调解率低,很多案件要经过二审程序。

  3、物业服务收费案件所占比例最大,物业企业胜诉率高

  由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一, 案由几乎全部为拖欠物业管理费,而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势,包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域,以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

  相对于业主个人来讲,物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体,其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面,甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此,对于物业服务合同纠纷这种新类型案件,由于其在我国产生的时间并不长,无论是审理案件的法官,还是物业服务从业人员,都还仅仅是处于不断地探索阶段,那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

  三、解决物业服务合同纠纷的对策

  1,完善物业管理立法,明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政,与民事纠纷审判的侧重点有所不同,因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时,房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度,服务质量标准进一步明确和细化,使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道,同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外,应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确,使业主委员会与物业管理企业相对应,成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理,甚至是调解纠纷的有效途径。

  2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识

  在法院审理的物业合同纠纷中,近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的,主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识,让开发商意识到,当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益,还有可能官司负身,企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力,同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

  物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者,物业管理企业并不当然具有物业管理的权利,二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识,才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

  3、完善物业服务合同

  由于物业服务合同制度本身存在的缺陷,是导致物业服务合同纠纷的根本原因,因此,要从减少物业服务合同纠纷,降低物业服务合同案件的诉讼率,就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位,并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面,笔者认为,在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务,可以在合同中这样约定:对于治安秩序的维护,物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次(视具体情况由业主与物业服务企业约定)、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范,物业服务企业应当经常查看小区设施状况,在事故发生时及时向有关部门报告,及时查看受伤者的情况,将其送往医院。

  合同中过于笼统的规定,当纠纷发生时,业主很难确定物业服务企业的具体义务,只能推定物业服务企业具有安全保障义务,而这个义务是有限的,很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化,那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么,业主自身的财务收到损失,就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务,如果违反,物业公司就应当承担责任,这样更有利于业主维护自己的利益。
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青海省实施《失业保险条例》办法

青海省人民政府


青海省实施《失业保险条例》办法
青海省人民政府
青海省人民政府令第19号


(2001年6月15日第22次青海省政府常务会议审议通过)


第一条 为完善社会保障体系,保障失业人员失业期间的基本生活,促进其再就业,根据国务院《失业保险条例》及国家有关规定,制定本办法。
第二条 本省行政区域内的城镇企业、事业单位、民办非企业单位及其职工;国家机关、依照参照公务员制度管理的事业单位及其签订劳动合同的工人,社会团体及其专职人员按本办法的规定缴纳失业保险费,按规定享受失业保险待遇。
第三条 县级以上人民政府劳动保障行政部门主管本行政区域内的失业保险工作。其所属的失业保险经办机构依照本办法的规定,具体承办失业保险业务。
第四条 失业保险费按照国家和省人民政府的规定征缴。具体征缴工作由各级地方税务部门承担。
第五条 各级人民政府的审计、财政部门依法对失业保险基金的征缴、管理和使用情况进行审计和财务监督。
第六条 失业保险基金由下列各项构成:
(一)用人单位和职工个人缴纳的失业保险费;
(二)失业保险基金的利息收入;
(三)财政补贴;
(四)依法纳入失业保险基金的其他资金。
第七条 失业保险费的缴纳标准:用人单位按照本单位工资总额的2%缴纳失业保险费,国家机关、依照参照公务员制度管理的事业单位、社会团体按纳入失业保险范围的职工工资总额的2%缴纳失业保险费。职工个人按本人工资的1%缴纳失业保险费。无法确定工资总额的用人单位,以统筹地区上年度社会平均工资为基数缴纳失业保险费。
用人单位招用的农民合同制工人本人不缴纳失业保险费,由单位按照农民合同制工人工资总额的2%缴纳失业保险费。
企业缴纳的失业保险费在所得税前列支;国家机关、社会团体、事业单位缴纳的失业保险费从行政费或事业费中列支。职工个人缴纳的失业保险费由所在单位从本人工资中代扣代缴。
第八条 用人单位按月到失业保险经办机构申报应缴纳的失业保险费数额。失业保险经办机构应及时向税务机关提供用人单位失业保险登记、变更登记、注销登记,并按月提供核定的缴费数额情况。税务机关应按月向失业保险经办机构提供用人单位和个人的缴费情况。
第九条 失业保险费不得减免,任何单位和个人不得拒交。用人单位因特殊原因,暂时无法缴纳失业保险费的,可以向地税部门提出书面申请,由税务机关审核,并经同级失业保险经办机构审批,可缓交失业保险费。逾期不缴的、从逾期之日起按日加收欠缴数额千分之二的滞纳金。
第十条 失业保险基金实行州(地、市)统筹。各县(区、市、镇)税务机关将所征缴的失业保险费直接缴入州(地、市)财政在国有商业银行开设的失业保险基金专户,实行收支两条线管理,专款专用,不得挪作他用。税务机关应向当地失业保险经办机构提供登记《缴费台帐》的依据,失业保险经办机构据此登记参保单位的《缴费台帐》。
第十一条 各州(地、市)财政部门,须将每季度征收的失业保险费总额的10%,在季后的20日内上解省财政失业保险专户,作为全省失业保险调剂金。
统筹地区的失业保险基金上年度征缴率达到90%以上,动用历年结余仍不敷使用时,由同级劳动保障行政部门、财政部门共同向上一级申请,经省劳动保障行政部门、财政部门核准,由省失业保险经办机构动用调剂金和统筹地区予以财政补贴共同解决。
第十二条 省人民政府根据本省失业保险基金的收支情况和需要,适时调整调剂金上解比例。
第十三条 失业保险基金的开支范围:
(一)失业保险金;
(二)领取失业保险金期间的医疗补助金;
(三)领取失业保险金期间死亡的失业人员的丧葬补助金,供养的配偶、直系亲属的抚恤金;
(四)在当年实际收缴失业保险基金总额中提取5%,用于失业人员再就业的职业培训、职业介绍。
(五)国务院规定或经省人民政府批准的与失业保险有关的其它费用。
第十四条 存入银行和购买国债的失业保险基金,分别按照城乡居民同期存款利率和国债利息计息。失业保险基金利息并入失业保险基金。
第十五条 用人单位应当及时为失业人员出具终止或者解除劳动关系的证明,告知其按照规定享受失业保险待遇的权利,并将失业人员的名单和档案自终止或者解除劳动关系之日起,10日内移送户籍所在地失业保险经办机构备案。
失业人员凭用人单位终止或者解除劳动关系的证明和本人身份证明,在终止或解除劳动关系后的60日内,到户籍所在地失业保险经办机构申请办理失业登记和失业保险金申领手续,领取省劳动保障部门统一印制的《失业证》。
第十六条 失业保险经办机构自受理失业人员的失业登记申请的10日内,对其失业情况进行审核确认,对具备领取失业保险金条件的失业人员,在核发的《失业证》上审定、记载其领取失业保险金的限期和有关补助标准。失业人员在领取失业保险金期间由失业保险经办机构管理并代管其档案。
第十七条 失业保险金按月发放,失业人员从办理失业登记之日起领取失业保险金。
第十八条 失业保险金标准由省人民政府确定,省劳动和社会保障厅定期公布。
第十九条 失业人员领取失业保险金的期限,根据职工失业前所在单位和本人累计缴费时间确定。
缴费时间满1年不满2年的,发4个月失业保险金;连续缴费时间每增加1年(不足1年按1年计),加发2个月的失业保险金。但领取失业保险金最长期限不超过24个月。
失业人员重新就业后再次失业的,以重新就业后的缴费时间为计算依据,领取失业保险金的期限可以与前次失业应领取但尚未领取的失业保险金的期限合并计算,但最长不得超过24个月。
第二十条 失业人员在领取失业保险金期间按月领取医疗补助金。失业人员在领取失业保险金期间患病需住院治疗的,可以向失业保险经办机构申请领取住院医疗补助费。医疗补助金、住院医疗补助费的标准由省劳动和社会保障厅另行规定。
第二十一条 失业人员在领取失业保险金期间死亡的,丧葬补助金按死者生前6个月的失业保险金计发。对符合供养条件的配偶、直系亲属一次性发给抚恤金,供养一人按失业人员生前6个月的失业保险金计发,供养2人按9个月计发,供养3人以上按12个月计发。参与违法活动致死的,不予发给。
第二十二条 单位招用的农民合同制工人连续工作满1年,劳动合同期满未续订或者提前解除劳动合同的,由失业保险经办机构根据其工作时间,每满1年计发相当于1个月失业保险金的一次性生活补助,但最多不超过12个月。
第二十三条 用人单位不按规定缴纳失业保险费或不按规定及时为失业人员转移档案,致使失业人员不能享受失业保险待遇的,用人单位应当赔偿由此给失业人员造成的直接经济损失。
第二十四条 用人单位成建制跨统筹地区转移、职工个人跨统筹地区流动的,失业保险关系随之转移。
第二十五条 违反本办法的规定应当追究法律责任的,由劳动保障部门和税务部门分别依照《失业保险条例》、《社会保险费征缴暂行条例》的规定,给予行政处罚或行政处分。
第二十六条 本办法由省劳动和社会保障厅负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。1993年8月24日青海省人民政府发布的《青海省国有企业职工待业保险实施细则》同时废止。


2001年6月22日

银川市城市地下管线工程档案管理办法

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市城市地下管线工程档案管理办法

(2006年8月11日银川市人民政府第59次常务会议审议通过 2006年9月2日银川市人民政府令第24号公布 自2006年10月8日起施行)


  第一条 为加强城市地下管线工程档案的管理,保证城市地下管线安全,合理利用城市地下空间,适应城市建设、发展和管理的需要,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国档案法》、国务院《建设工程质量管理条例》,结合本市实际,制定本办法。



  第二条 本办法适用于本市城市规划区内地下管线工程档案的管理。



  第三条 本办法所称城市地下管线工程,是指城市新建、扩建、改建的各种地下管线,包括给水、排水、电信、电力、燃气、热力、人防、输油、广播电视、公安和工业管道等地下管线工程及其附属设施。



  第四条 市规划行政部门是本市城市地下管线工程档案管理的行政主管部门。市城建档案馆具体负责城市地下管线工程档案的收集、管理、利用和监督工作。



  第五条 市城建档案馆应当建立、健全科学的管理制度,依法做好档案的接收、管理、鉴定、统计、保管、利用、保密工作,积极开发地下管线工程档案资源,为城市规划、建设和管理提供服务。



  第六条 建设单位在向规划行政部门申请办理建设工程规划许可证时,应当在申请书中附有在城建档案馆取得的施工地段的有关技术资料和施工地段现状地下管线、管位地形图。



  第七条 地下管线工程的建设单位应当与市城建档案馆签订建设工程档案报送责任书。



  第八条 经市规划行政部门批准的管线工程建设,必须由具有城市规划测绘资质的单位进行开工前的放线定位,并在地下管线覆土前,按照《城市地下管线探测技术规程》(CJJ61)进行竣工测量。



  第九条 施工单位在施工中发现未建档的管线,应当及时通过建设单位向市规划行政部门报告。

  市规划行政部门接到报告后,应当查明未建档的管线性质、权属,责令地下管线产权单位测定其坐标、标高及走向,地下管线产权单位应当及时将测量的材料向市城建档案馆报送。



  第十条 地下管线工程竣工验收前,建设单位应当提请市城建档案馆进行地下管线工程档案预验收。地下管线工程验收所形成的鉴定材料应当包括地下管线工程档案验收结论。



  第十一条 建设单位在地下管线工程竣工验收备案前,应当向市城建档案馆移交下列档案材料:

  (一)地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图;

  (二)地下管线竣工测量成果;

  (三)其它应当归档的文件资料(电子文件、工程照片、录像等)。

  城市供水、排水、燃气、热力、电力、电讯等地下管线专业管理单位(以下简称地下管线专业管理单位)应当及时向市城建档案馆移交地下专业管线图。



  第十二条 建设单位向市城建档案馆移交的档案资料应当符合《建设工程文件归档整理规范》(CB/T50328)的要求。



  第十三条 地下管线投入使用后进行改建、扩建或者对地下管线进行维修、抢修,需要改变原设计的,建设单位和施工单位应当根据实际情况修改竣工图,并于竣工验收后三个月内向市城建档案馆报送修改部分的工程竣工档案。



  第十四条 地下管线工程竣工档案必须完整、准确、真实、清晰、反映现状。



  第十五条 市城建档案馆应绘制全市地下管线综合图,并根据地下管线工程档案和专业管线图及时修改,并输入地下管线信息系统,对地下管线工程档案实行动态管理。



  第十六条 专业管线管另部门应当向市城建档案馆提供专业管线图和有关资料,并将更改、报废、漏测部分的地下管线工程档案,及时修改补充到本单位的地下管线专业图上,并将修改补充的地下管线专业图及有关资料向市城建档案馆移交。



  第十七条 市规划行政部门应当定期组织对城市地下管线进行普查和补测、补绘。普查和补测、补绘所形成的地下管线档案成果,由市城建档案馆统一接收和管理。



  第十八条 违反本办法规定,建设单位未向市城建档案馆移交地下管线工程档案的,由市规划行政主管部门责令改正,并处以1万元以上10万元以下的罚款。



  第十九条 因地下管线专业管理单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,地下管线专业管理单位依法承担相应责任。



  第二十条 建设单位和施工单位未按规定查清施工地段的地下管线情况而擅自施工,造成地下管线损失的,依法应当承担赔偿责任。



  第二十一条 城建档案馆因保管不善,致使档案丢失,或者因汇总管线信息资料错误致使在施工中造成损失的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员,依法给予行政处分。



  第二十二条 建设单位或施工单位对行政处罚不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。



  第二十三条 灵武市、贺兰县、永宁县可参照本办法执行。



  第二十四条 本办法自2006年10月8日起施行。