哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法
黑龙江省哈尔滨市人民政府
哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法
哈尔滨市人民政府令
第10号
第一条 为加强商品住宅价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平，促进住房制度改革，加快房地产业发展，根据国家和省有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区内商品住宅价格管理。
第三条 本办法所称商品住宅，是指具有经营资格的房地产开发企业开发经营的住宅。
第四条 商品住宅的价格，实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理的原则，外销价格放开，内销价格实行国家定价。
第五条 本办法由市物价部门会同市建设委员会、计划委员会、房产、规划、土地、城市建设综合开发、财政等部门和建设银行组织实施，市物价部门对实施情况进行监督检查。
第六条 商品住宅的基准价格，由预算成本、销售费用、管理费用、财务费用、计划利润、税金、差价等项构成。
第七条 商品住宅预算成本包括下列项目：
（一）土地征用及拆迁补偿费。
（二）前期工程费。
（三）建筑安装工程费。
（四）小区基础设施建设费。
（五）小区非营业性公共配套设施建设费。
（六）开发间接费用。
第八条 销售费用、管理费用和预算成本中开发间接费用的总额，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三；财务费用中贷款利息，以本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三十为基数，一般建筑按现行利率十八个月计算，高层建筑按现行利率二十四个月计算。
第九条 商品住宅基准价格的计划利润，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之四。
第十条 商品住宅地段差价，由市物价、财政部门会同有关部门按照国家和省的规定确定。
第十一条 房地产开发企业应当在开发项目任务书下达后，向市物价部门申报商品住宅的基准价格，经市物价部门会同市财政、房产、城市建设综合开发、规划、土地部门和建设银行审核后，由市物价部门批准。
第十二条 房地产开发企业应当在商品住宅销售（含预售）前，持项目建设图纸和有关批准文件，到市房产部门办理产权登记。
第十三条 房地产开发企业在销售商品住宅时，可根据楼层、朝向确定差价，整栋楼差价的代数和分别趋近于零。
第十四条 按国家和省、市规定收取的商品住宅建设小区外城市基础设施配套费、电权费、防空地下室建设费、中小学教师住房集资等合法税费，以商品住宅销售附加费形式计入价格，由购房者支付。
第十五条 房地产开发企业根据市场情况，经市物价部门批准，可在原确定的商品住宅基准价格基础上适当上浮，上浮的幅度，不得超过百分之二十五。上浮百分之十（含百分之十）以下部分，税后收入留给房地产开发企业；上浮百分之十以上、百分之二十（含百分之二十）以下部分，税后收入的百分之五十留给房地产开发企业，百分之五十作为价格调节基金；上浮超过百分之二十部分，税后收入的百分之四十留给房地产开发企业，百分之六十作为价格调节基金；价格调节基金，由市物价部门代收，列为专项资金。
第十六条 市人民政府确定的“微利房”、“解困房”、合作和集资建设的住房的销售价格，
由市物价部门会同市房产、财政等部门统一定价。
第十七条 商品住宅建设过程中发生不可预见的建设费用需要调整价格的，房地产开发企业应当按本办法规定重新申报价格。
第十八条 房地产开发企业应当在每年一月底前，将上一年商品住宅销售价格统计表报送市物价、房产部门。
第十九条 房地产开发企业不准有下列行为：
（一）越权定价。
（二）擅自设立收费项目、提高收费标准。
（三）不执行规定的计价原则、范围和办法。
（四）冒打成本，乱摊费用。
（五）其它违反本办法规定的行为。
第二十条 商品住宅价格管理人员应当坚持原则，依法管理，秉公办事，不准利用职权徇私舞弊。
第二十一条 向外国人、华侨和港、澳、台同胞出售商品住宅，除法律、法规及市人政府另有规定外，房地产开发企业可自行定价销售。
第二十二条 对违反本办法第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条规定的，由市物价部门按照《中华人民共和国价格管理条例》、《黑龙江省收费罚没集资管理条例》和国家物价局《关于价格违法行为处罚规定》处罚。
第二十三条 对行政处罚不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。
第二十四条 罚没使用的票据和罚款的处理，按国家和省的有关规定执行。
第二十五条 经市人民政府批准的其他单位开发经营的商品住宅价格管理，参照本办法执行。
第二十六条 本办法如与国家和省的有关规定抵触时，按照国家和省的规定执行。
第二十七条 县（市）人民政府可根据本办法制定本地区的商品住宅价格管理具体措施。
第二十八条 本办法自一九九四年十月一日起施行。
从诉权看民事诉讼启动主体的扩大
金涛
中南财经政法大学法学院 湖北武汉 430074
[内容提要]：宪法赋予公民的基本权利如果没有制度保障就形同空文，诉权正是这种保障之一。我国《民事诉讼法》第一百零八条第1款的规定不恰当地缩小了民事诉讼启动主体范围，限制了公民的诉权。目前学界所通行的诉权二元论所存在的缺陷也不利于对诉权进行完善的保护。有必要从这两方面着手对诉权进行探讨，为民事诉讼主体资格的扩大提供理论上的支持。
[关键词]：诉权 权利保护要件 启动主体 制度构建
我国《民事诉讼法》第一百零八条第1款规定，民事诉讼的原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。这种直接利害关系通常被定义为两层含意：请求法院保护的民事权益属于自己或受自己管理、支配并且这种利害关系是形式上的。由此可知，与案件没有直接利害关系的人不得提起民事诉讼。这种对诉讼启动主体适格性的限定过于狭窄，不利于对公民权益的保护。本文将结合《民事诉讼法》的相关规定对诉权及民事诉讼主体资格的扩大进行分析，浅作探讨。
一、诉权是宪法权利
自然法观念孕育阶段，民众所享有的基本权利中便包含着一个重要原则：“当事人具有提起诉讼的权利”（nemo judex sine actore）。随着近代资本主义国家的建立和西方法治的发展，诉权被许多国家确立为公民基本宪法权利之一。最具代表性的是《美利坚合众国宪法》修正案，其第５条和第６条规定民众享有接受裁判、第７条规定民众在民事诉讼中享有接受陪审裁判的诉讼权保障。基于二战期间人权被漠视与任意践踏的残酷现实，现代国家，尤其是德、日、意等国特别注重对人基本权利的保护，诉权理论也得到了进一步发展。日本新宪法对公民基本权利保障中包含了对民众诉权的保障，新宪法第３２条规定：“不得剥夺任何人在法院接受审判的权利。”《意大利共和国宪法》第２４条规定：“任何人为保护自己权利与合法利益，得提起诉讼。”一些国际公约也对诉权的保障做了相应的规定。《世界人权宣言》第１０条规定：“人人于其权利与义务受判定时及被刑事控告时，有权享受独立无私之法庭之绝对平等不偏袒且公开之听审。”《公民权利及政治权利的国际公约》第１４条第１款规定：“所有的人在法庭和裁判所前一律平等。在判定对任何人提出的任何刑事指控或确定在一件诉讼案件中的权利和义务时，人人有资格由一个依法设立的合格的、独立的和无偏倚的法庭进行公正的和公开的审讯”。
相反，我国现行宪法甚至没有对诉权作出明确规定。我国宪法规定了公民的基本权利，这些权利一旦受到侵犯，公民即有提起诉讼、通过国家司法程序以实现其权利或恢复其权利原始状态的权利。要寻求国家公权利救济就必须向司法机关提出请求，必然涉及到诉权的行使。诉权的重要性绝不亚于宪法基本权利中的任何一种。而我国宪法却未将其列为公民的基本权利，因此从宪法层面上讲公民的诉权是缺乏保障的。虽从有关的诉讼制度及我国已加入有关人权的国际公约之事实可看出，我国事实上承认国民的诉权。但在诉权国际化、宪法化和对外交往日益频繁的趋势下，在宪法中明文规定诉权为基本权利以突显其宪法性地位有十分的必要。
二、民事诉权的内涵与外延
民事诉权是诉权的一种，指当事人请求法院行使审判权保护其民事权益的权利。我国现行民事诉权理论是从前苏联移植过来的，虽然我国学者在移植时对其理论进行了一定的修改，但并未改变其二元论的实质。一般认为诉权包括两层含义：程序意义上的诉权和实体意义上的诉权。对于两者之含义国内学界又有不同的争论：
1、程序意义上的诉权：(a)法定权利说：程序意义上的诉权是民事诉讼法赋予当事人进行诉讼的基本权利；(b)请求司法救济说：程序意义上的诉权是当事人请求法院给予司法救济的权利；(c)诉讼程序请求资格说：程序意义上的诉权是民事争议主体依据民事诉讼法获得的要求法院开始和进行诉讼程序以解决相关民事权利争议的请求资格。
2、实体意义上的诉权：(a)实体请求权说：实体意义上的诉权是当事人根据实体法规定通过人民法院向对方当事人主张实体请求的权利；(b)实体权利实现说：实体意义上的诉权是当事人请求法院通过审判强制实现其民事权益的权利；(c)实体权利请求资格说：实体意义上的诉权是当事人一方依据实体法规定获得的，通过诉讼程序向相对方主张实体权利的请求资格。
法定权利说的缺陷在于，若法律没有赋予，或限制当事人进行诉讼，当事人程序上的诉权即被剥夺或限制，其实体权利无法受到有效保护。我国《民事诉讼法》的规定就有此嫌疑。请求司法救济说把司法权架于公民诉权之上，司法救济似乎成为国家的恩赐，没有正确定位司法权。请求资格说把诉讼权表述成一种资格，把诉讼主体看作是民事案件的一个程序和实体的启动主体看待，一旦法院做出确认诉讼主体资格的确认行为，主体之诉权就得到了实现，并不关注具体诉权内容的实现。
诉权作为公民的基本权利，未经法定程序不可被剥夺；作为一个整体，贯穿于整个民事诉讼过程并为诉讼主体在诉讼过程中平等地享有。结合我国当前的诉权理论并借鉴德、日及我国台湾地区民事诉讼法学者的观点，可引入权利保护要件说，把诉权的存在归于权利保护要件的成立。
权利保护要件可分为诉讼上的权利保护要件和实体上的权利保护要件。
1、诉讼上的权利保护要件
诉讼上的权利保护要件包括当事人适格要件和保护必要的要件。
当事人适格要件是指当事人就特定的诉讼标的有实施诉讼的权能。这一要件与我国民事诉权理论中所指的程序上的诉权有相似之处。只要具备这一要件，当事人就可以向法院提起诉讼，法院不得以实体法对具体权利未做相应的规定而据绝受理。其外延体现为起诉权、反诉权、上诉权和申请再审权。
保护必要的要件是指对于本案寻求司法保护的当事人，法院有保护其权利的必要，也就是说当事人在法律上有承受法院判决的利益和权利。其外延表现为应诉权和接受裁判权。这一要件在我国的诉权理论中是缺失的，尤其是接受裁判权在我国立法和司法中更未曾得到应有的重视。
引入此要件，对于完善我国诉讼实践有重大意义。法院可依此防止公民滥用诉权，以保护相对人的利益。其次，把接受裁判作为诉讼主体的一项权利可强化当事人的权利意识；把对争议事实做出公正判决作为法官的义务，有利于保护双方当事人的合法权益。第三，为最大限度地保护公民的权益及社会公共利益，合理地设定保护必要要件可以改变当前诉讼主体狭隘的现状，适当地扩大诉权主体的范围，对于保护公民个人及社会利益将起到积极促进作用。
2、实体上的权利保护要件
实体上的要件实际上是实体法所规定的权利保护要件，即当事人所主张的实体权利的正当性。此要件是当事人通过法庭审判最终实现诉权的关键，也是法院进行裁判的依据，具备这个要件的当事人的诉权具有实现的可能性。
实体权利保护要件与二元说中实体上的诉权相类似。是当事人诉权存在与实现的实体依据。其外延表现为“胜诉权”。虽然实体保护要件究竟存在于哪一方在法庭判决前是未知的，但它是实实在在地存在于争议双方之一方或第三方。若具有实体保护要件一方的相关诉讼请求得到法庭的支持，其实体权利就有实现的可能。
三、民事诉讼启动主体扩大的现实基础
只要当事人具备了诉讼上的权利保护要件且其所主张的权利具有正当性（实体上的权利保护要件），当事人就可以行使诉权。我国《民事诉讼法》对诉讼主体的规定是基于传统的民事私法理念：个人是自己利益的最佳判断者，社会是个人的集合，个人利益得到最大满足社会利益也就得到最大满足，因此个人只需关注其自身利益（直接利害关系）即可。
现实恰恰与此相反。公民对自身利益的最大关注可能导致两种截然不同的结果：一方面，若社会利益妨碍了个人追求自身利益的最大化，个人就可能因此而损害社会公众利益；另一方面，若社会利益的保护可以促进个体利益最大化，个体就会积极地参与对社会利益的保护。在纷繁复杂的现代社会生活中个人不再是孤立的个体。出于个体自己管理、支配之外权益的受损很可能对个体的直接利益产生影响。如果直接利害关系人不提起诉讼，相关的危害行为不被制止，公众的利益就无法得到维护。为最大限度地保护公民个人及社会公共利益，在防止公民滥诉的同时，更应该积极地扩展诉讼主体的范围，扩大公民对自身利益关注的正面效应。诉权若作为一项宪法权利广泛地为公民所享有，未经法定的原因和程序，公民的诉权不能被剥夺。诉讼主体对于损害自己权益的事件有权向法院提起诉讼，受理此类诉讼纠纷是法院对民众的义务，立法、司法机关不应就此种损害对诉讼主体有否“直接利害关系”设置诸多限制。
其次，社会是由个体有机组合而成的，社会利益需要全体成员共同维护，这是每个公民应尽的义务。个体利益的损益并非不涉及国家、社会的利益；社会、国家利益的波动也会影响到个体权益的实现。当某危害事实出现，国家和社会公共利益受到损害时，不仅与此危害事实有直接利害关系的公民、法人和其他组织可以提起诉讼，因危害事实间接遭受损失的相关主体也应可提起诉讼。
其三，我国《民事诉讼法》所规定的适用民事诉讼程序的案件并非都是传统意义上的民事诉讼案件，也包括了部分商事案件、经济法案件和劳动法案件。在对上述案件的处理中，其价值理念和传统私法理念是有冲突的。这些案件不停留于个体私益层面而更多地涉及公众利益，当个体利益与公众利益相冲突时，必要时个体利益应让位于公众利益。若法律规定上仍将诉讼主体资格局限于传统民事诉讼主体资格就无法对此类纠纷做出有效的调整。
四、民事诉讼启动主体的构建
为更有效地保护公民、社会的合法权益，切实保障公民诉权的实现，很有必要放开现行民事诉讼法中对诉讼主体资格限制，扩大民事诉讼启动主体的范围。
我国民事诉讼中诉讼主体资格的设定可从两个层面进行界定：一般民事诉讼案件启动主体和特殊民事诉讼案件启动主体。
（一）一般民事诉讼启动主体
一般民事诉讼是指传统民法所规定的仅涉及个体利益或虽涉及团（群）体利益但是此团（群）体中的每一个个体都与此利益有直接利害关系所进行的诉讼。其启动主体即如我国民事诉讼法所规定的“与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。
（二）特殊民事诉讼启动主体
与案件有关的法益虽不直接涉及个人利益但涉及到国家和社会公共利益，为此而进行的诉讼为特殊民事诉讼，如对部分经济法、劳动法案件所进行的诉讼。此类案件的诉讼启动主体则可扩展到“检察机关以及与案件有利害关系的公民、法人和其他组织。”
1、检察机关作为民事诉讼的启动主体
检察机关作为提起民事诉讼的启动主体是与其作为国家法律监督机关的地位相吻合的。依据我国宪法规定，检察机关是我国的法律监督机关。根据现行诉讼法体系，检察机关在传统民事诉讼、行政诉讼中的直接监督方式是对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现违反法律、法规的，按照审判监督程序提出抗诉。这种事后监督形式单一而缺乏操作性，与检察机关的法律地位不相称。
为更好地实现检察机关法律监督的宪法职能，同时也为更好地维护国家及社会公共利益，在民事诉讼中检察机关应该具有完整的、全面的诉讼监督权，这种“完整性”、“监督性”应直接体现在检察机关对涉及国家、社会公共利益的案件享有诉权。
2、与案件有利害关系的公民、法人和其他组织
不论是公民、法人还是其他相关团体，其所关注的绝非仅仅只有与其直接相关的利益。当事人对自身生存环境的关注也使得他们在关心与其有直接利害关系的事件之外，更多地将注意力投向了诸如环境公害、垄断之类的案件。通过放宽起诉条件，扩大民事诉讼的启动主体范围，对鼓励公民积极维护其权利，充分发挥法人及社会团体相对于公民个人在民事诉讼中的物质及技术优势有重大的意义。
参考书目
1、《民事诉讼法》，江伟主编，中国人民大学出版社2000年3月第1版，第212页。
