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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

山东省聊城市人民政府


聊政发〔2007〕58号

聊城市人民政府关于印发《聊城市出租汽车客运管理办法》的通知

各县（市、区）人民政府，经济开发区管委会，市政府有关部门：
　　《聊城市出租汽车客运管理办法》已经2007年6月4日市政府第52次常务会议审议通过，现印发给你们，望认真遵照执行。

　　　　　　　　　聊城市人民政府
　　　　　　　　　　　二○○七年六月二十九日

聊城市出租汽车客运管理办法


第一章　总　则


　　第一条　为加强出租汽车客运管理，保障经营者和乘客的合法权益， 促进我市出租汽车客运业的健康发展，根据《中华人民共和国道路运输条例》、《山东省道路运输管理条例》、交通部《出租汽车客运服务规范》等有关规定， 结合本市实际， 制定本办法。
　　第二条　凡在本市行政区域内从事出租汽车客运的经营者， 均须遵守本办法。
　　第三条　出租汽车客运（以下简称出租汽车）是指以客运汽车为运输工具， 根据乘客要求的地点行驶、上下及等待， 按里程或时间计费的运输方式。
　　第四条　出租汽车按照统一管理、多家经营、协调发展的原则， 实行公司集约化经营， 保护正当竞争， 禁止非法经营。
　　第五条　市交通行政主管部门主管全市出租汽车管理工作，并具体负责聊城城区出租汽车管理工作；县（市）交通行政主管部门负责本行政区域内出租汽车管理工作；县级以上交通行政主管部门所属的道路运输管理机构具体履行管理职责。
　　工商、物价、税务、公安、质量技术监督等部门应按各自职责，做好出租汽车管理工作。
　　第六条　出租汽车经营者，应当依法经营，诚实信用，公平竞争，为社会提供安全、便利、优质服务。
　　第七条　出租汽车的运力投放计划， 由交通行政主管部门编制，报同级人民政府批准后组织实施。


第二章　资质管理


　　第八条　从事出租汽车的驾驶员应具备下列条件:
　　（一）有与准驾车型相适应的机动车驾驶证，并具有1年以上安全驾驶经历；
　　（二）年龄不超过60岁；
　　（三）经县级以上道路运输管理机构对有关客运法律法规、机动车维修和旅客服务等基本知识培训考试合格，取得汽车客运从业资格和出租汽车驾驶员文明服务卡。
　　第九条　申请从事出租汽车经营的企业，应当具备下列条件:
　　（一）有与经营规模相适应的固定的办公场所和停车场地 ;
　　（二）投放运营的车辆、车型必须符合当地政府要求，证照合法，并经检测合格;
　　（三）所聘驾驶人员符合第八条规定要求；
　　（四）有 3 人以上的专职管理人员;
　　（五）配有健全的安全生产管理制度。
　　第十条　申请从事出租汽车的经营企业，应持申请开业的相关资料，向当地县级以上道路运输管理机构提出申请，县级以上道路运输管理机构自受理之日起 15 日内作出许可或不予许可的决定。予以许可的，向申请人颁发道路运输经营许可证，向申请人投入的出租汽车配发车辆营运证；不予许可的，书面通知申请人并说明理由。
　　出租汽车经营企业，持道路运输经营许可证依法向工商行政管理机关办理有关登记手续；向税务机关办理税务登记。
　　第十一条　取得道路运输经营许可证的经营企业，需要增加出租汽车的，须向当地县级以上道路运输管理机构提出申请，县级以上道路运输管理机构自受理之日起，5个工作日内作出许可或不予许可的决定。予以许可的，经营企业按程序办理有关手续，按要求投入运力；不予许可的，书面通知申请人并说明理由。
　　新增运力经营权在无偿条件下，也可通过服务质量招投标的形式做出许可决定。
　　第十二条　出租汽车实行经营期满淘汰制，经营年限从车辆挂牌之日算起，普通轿的经营年限为5年，中级轿的经营年限为7年。
　　第十三条　出租汽车经营企业和承包经营者，不得擅自转让出租汽车经营权，严禁买卖或变相买卖经营权。
　　第十四条　聊城城区出租汽车实行专用“T”字号牌。 各县 （市）可设其他出租汽车专用号牌。
　　第十五条　出租汽车经营企业终止经营的，应当提前30 日向县级以上道路运输管理机构提出申请。经批准后， 缴销道路运输经营许可证和道路运输证，并到公安、工商、税务等部门办理有关手续。


第三章　经营管理


　　第十六条　出租汽车应符合下列规定：
　　（一）统一车身颜色；
　　（二）安装统一的出租汽车顶灯；
　　（三）车身两侧喷涂出租汽车经营企业标识；
　　（四）装置经质量技术监督部门授权机构计量检定合格的计程计价器（含打税票的计价器）和显示空车待租标志灯；
　　（五）张贴起步租价和车公里租价标志；
　　（六）使用白色座套，保持整洁规范；
　　（七）车容车貌洁净、牌照清晰、车内干净卫生，空气清新。
　　第十七条　出租汽车经营企业应当遵守下列规定：
　　（一）坚持依法经营，自觉接受道路运输管理机构的监督管理；
　　（二）建立健全出租汽车客运服务规范以及车辆检修、安全行车等规章制度；
　　（三）按规定缴纳规费；
　　（四）严格企业内部管理，不得将车辆交给没有汽车客运从业资格证的驾驶员从事经营活动；
　　（五）加强对从业人员的法制教育和业务培训，提高从业人员的自身素质；
　　（六）按物价部门核定的收费标准收取经营服务费，不得超标准收费或另立项目收费。
　　第十八条　出租汽车驾驶员应当遵守下列规定：
　　（一）定期维护检测出租汽车， 保持车辆技术状况良好；
　　（二）随车携带行驶证、驾驶证、车辆营运证、从业资格证及各种规费凭证 ;
　　（三）按规定置放文明服务卡；
　　（四）仪容端庄、文明服务；
　　（五）按时标定计程计价器；
　　（六）按规定使用税务部门监制的出租汽车客票;
　　（七）服从道路运输管理机构及有关部门的监督检查，禁止超范围经营或异地经营。
　　第十九条　出租汽车驾驶员禁止有下列行为：
　　（一）故意绕道行驶， 多收费、乱收费；
　　（二）无故拒载乘客、中途甩客;
　　（三）敲诈勒索和刁难乘客;
　　（四）未经乘客同意招揽他人同乘;
　　（五）隐匿乘客遗失物品;
　　（六）出租汽车在起步计费里程内无法完成约定服务而索要运费；
　　（七）欺行霸市、强拉强运， 扰乱出租客运市场秩序;
　　（八）利用出租汽车进行违法犯罪活动;
　　（九）违反有关法律、法规规定的其他行为。
　　第二十条　出租汽车驾驶员有权拒载可能危及人身、财产安全或携带危险物品及污染车内环境的乘客乘车。
　　第二十一条　运送长途乘客或乘客要求在外地逗留过夜的，出租汽车驾驶员应主动到公安部门登记，并向所在出租公司报告。
　　第二十二条　道路运输管理机构应当对出租汽车经营企业及所属出租汽车车主、驾驶员进行定期的业务知识培训、考核。


第四章　监督管理


　　第二十三条　县级以上交通行政主管部门应当加强对道路运输管理机构的监督管理，维护出租汽车经营秩序。道路运输管理机构应当建立健全内部监督制度，自觉接受社会和公民的监督。
　　第二十四条　道路运输管理机构应当严格按照职责权限对出租汽车进行监督检查。监督检查时，交通行政执法人员应主动向当事人出示聊城市人民政府核发的有效执法证件。
　　道路运输管理机构应加强对出城出租汽车的管理，可在本市、县（市）的城郊结合部对出租汽车进行登记检查。
　　第二十五条　道路运输管理机构应当严格依法行政，严禁滥用职权、徇私舞弊等违法行为。
　　第二十六条　道路运输管理机构应当健全出租汽车举报制度，设置并公开专用投诉电话，实行24小时值班。
　　第二十七条　乘客或出租汽车驾驶员对供车、收费、 服务质量有争议的，可向道路运输管理机构或有关部门投诉。
　　道路运输管理机构或其他有关部门应当在接到投诉后 1个工作日内对投诉的问题做出答复；情况复杂的，答复时间不得超过 5 个工作日。


第五章　法律责任


　　第二十八条　出租车驾驶员有助人为乐、拾金不昧、见义勇为行为且表现突出的，由交通行政主管部门给予通报表彰。
　　第二十九条　对不符合条件的人员驾驶出租汽车的，应当立即予以纠正，停止车辆继续运行。
　　第三十条　对未取得出租车客运经营许可擅自从事经营活动的根据《山东省道路运输管理条例》第五十条之规定，可以处非法所得3倍以下或者5千元以下罚款；经查处拒不接受处罚的，可按国务院《无证经营查处取缔办法》扣押无证车辆。
　　第三十一条　有下列行为之一的，取消其经营资格，并按有关规定予以处罚：
　　（一）非法转让出租汽车经营许可证和道路运输证的；
　　（二）超越经营范围的。
　　第三十二条　有下列行为之一的，根据交通部《道路运输行政处罚规定》第十三条和《山东省道路运输管理条例》第五十条、第五十一条之规定，可暂扣道路运输证、从业资格证等有关证件， 并可依法处以罚款：
　　（一）涂改、伪造道路运输证的;
　　（二）不按规定使用出租客票的;
　　（三）不按规定缴纳规费的；
　　（四）不按规定使用有效计程计价器和顶灯的；
　　（五）不按期维护、检测车辆和进行技术等级评定的；
　　（六）不按规定张贴、安装、喷涂出租标志的；
　　（七）多收费、乱收费的；
　　（八）故意绕道行驶、无故中途甩客的。
　　第三十三条　当事人对交通行政执法人员做出的行政处罚决定不服的， 可向做出行政处罚决定的上一级交通行政主管部门或同级人民政府申请复议。对复议决定不服的，可向人民法院提起行政诉讼；也可直接向人民法院起诉。
　　当事人逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第三十四条　对妨碍交通行政执法人员依法执行公务的，交由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十五条　道路运输管理机构执法人员违反法律、法规规定， 由其主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第六章　附　则


　　第三十六条　本办法自发布之日起施行。1994 年 10 月 26 日聊城地区行政公署发布的《聊城地区出租旅游车客运管理实施办法》同时废止。