居民购农宅案 效力如何？
张生贵
北京海淀区其镇政府推进旧村改造建设，因被告系居民，十八年前购买了某村村民的农宅，由于此处腾退重建，房价增值，为些原告诉被告，要求确认买卖合同无效。原告的诉由是，该协议违法，应按无效处理，被告辩称应驳回原告的诉讼请求，理由是自己翻建此房，物权法颁行后，居民购农房应认定有效，合同法规定，无效认定只能按法律，原有国务院相关土地管理的政策不能确认无效。此案经法院审理后，确认协议无效，但判决前此房已由村里收回，无法返还，被告与村里订立了腾退协议，原告再次起诉腾退安置协议无效，被告辩称2009年8月17日答辩人与第二被告订立的腾退补偿安置协议，是双方当事人真实意思表示，属于拆迁人与被拆迁人就拆迁安置达成的协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原告的诉讼主张不能成立。原告以2009年12月11日的判决作为确认腾退补偿安置协议无效的理由，原判决确认的仅仅是答辩人将房屋腾空后还给原告，原判决确认的标的物（房屋）已由拆迁人拆除，被拆迁的房屋系答辩人翻建扩建的房屋，原告未向答辩人回购，拆迁人拆除此房时负有安置答辩人的义务。原审判决并未确认将土地返还给原告，土地是村集体所有，与原告无关。腾退补偿协议属于拆迁人同被拆迁人订立的协议，涉及的土地属村集体所有，该村改造建设后全部农改非，原告不能向答辩人提出主张，村委会对答辩人进行安置与原告没有关系，且原告所在的村委会对原告进行了安置补偿，原告的基本居住条件得到了满足和保障。原告的起诉在于眼见腾退拆迁有利可图，目的是想多得多占，其不当动机不应得到法律支持。
此类案件的处理目前法律法规不够明确，虽然法律规定城市居民不得购买农村房屋，但在处理纠纷的方法上一般以只认定无效为原则，针对返还问题根据当事人的反诉或另案起诉程序解决，原告提交的判决是在未经反诉且本诉中无主张返还的情况下，超诉讼请求作出的判决，依据法律规定，此判决内容不能约束答辩人。尤其在处理无效后果时，司法实践中以利益衡平为原则，确认出让人追求不当利益的诉讼动机，对无效承担主要过错责任，充分考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益因素，以保护受让人利益为重，对答辩人财产损失及信赖利益损失一并做出赔偿。从诉讼起因看，在买卖行为完成近二十年原告才起诉，原告的起诉缘于土地增值因素，直接目的是利益驱动；从标的看，涉案中的房屋经答辩人翻建改建，判决生效以前已拆迁完毕，因此，应事实求是看待本案，尊重历史，照顾现实。由于城乡人口流动加大，居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的农村私房转买现象，存在着相关部门监管不力的问题，造成这种现状有深层次的综合原因。土地价格上升、房屋拆迁利益驱动是引起原告主诉的直接原因，北京高院处理此类案件的指导意见是，制止出让人从无效中获得更大的利益，切实保障受让人的居住条件，据此不可以简单依照原告的诉求认定无效。如果非要认定无效，则针对本案的处理，被告主张应当综合权衡双方的利益，充分考虑到合同对双方利益的影响，针对因土地升值或拆迁补偿所获利益，在原告与被告之间妥善分配，以切实保障答辩人因房屋被拆后居住为前提，防止原告从自身过错中得到更大的利益。根据腾退现值情况和原有买卖价格之间的差异，前案判决在认定返还时没有保护答辩人的安置利益和现实问题，尤其是原告未提出返还，答辩人也没有主张返还的情况下，法院自主依据评估价判决返还，极大地伤害了答辩人的根本利益，答辩人得到的利益根本买不到同样的住宅，居住条件得不到基本保障，相反，原告从村委会得到补偿安置的同时，又通过诉讼得到双倍利益，这样的处理一定意义上侵害了答辩人的利益，鼓励了不诚信毁约行为。北京二中院曾经判决画家村的案件时，是将出让人诉求无效认定与受让人诉求利益补偿分两个不同性质的案件处理，本案的情况有更多的不同之处，村委会此次腾退搬迁，全部实现村改居和农改非，性质上不能再依照城市居民不得购买农村房屋看待；原告的基本居住条件得到保障的前提下，必然要充分考虑答辩人一家的居住现实；本案同前案是完全不同两个法律行为，拆迁人对答辩人的安置行为应当得到法律保护。如按原告主张可得拆迁补偿利益为一百六十余万元的话，答辩人一并提起反诉主张，要求原告赔偿信赖利益损失，原告须承担的赔偿数额确定为总价的百分之八十，或原告只能得到当初买卖价与现实补偿价之比相应的返还额。
资料：
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害 。
综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。北京天依张生贵律师整理13240422999
沈阳市机动车驾驶员培训管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市人民政府令
第 8 号
《沈阳市机动车驾驶员培训管理办法》业经2008年11月14日市人民政府第12次常务会议讨论通过，现予以发布，自2009年1月1日起施行。
市 长 李英杰
二○○八年十一月二十一日
沈阳市机动车驾驶员培训管理办法
第一条 为了加强机动车驾驶员培训市场管理，提高培训质量，预防和减少道路交通安全事故，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路运输条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事机动车（拖拉机除外）驾驶员培训业务的机构（以下简称培训机构）、机动车驾驶培训教练员（以下简称教练员）和接受机动车驾驶培训的人员（以下简称学员）及相关管理活动，适用本办法。
第三条 机动车驾驶员培训应当遵循依法经营、诚实信用、公平竞争的原则。
第四条 机动车驾驶员培训应当适应本市经济和社会发展需求，编制计划应当结合本市机动车驾驶员培训市场的实际情况，并根据市场需求适时调整年度计划和其发展规划。
第五条 市交通局是本市机动车驾驶员培训市场的行政主管部门，负责本市行政区域内机动车驾驶员培训市场的统一监督管理工作。
区、县（市）交通行政主管部门具体负责本辖区内机动车驾驶员培训市场的日常监督管理。
公安、工商、物价等相关部门应当按照各自职责分工，相互配合，共同做好机动车驾驶员培训市场的监督管理工作。
第六条 申请从事机动车驾驶员培训业务或者设立其分支机构，应当具备《机动车驾驶培训机构资格条件》（JT/T433－2004）规定的场地、车辆、人员等条件，取得由交通行政主管部门核发的《中华人民共和国道路运输经营许可证》（以下简称《经营许可证》），并办理工商、税务等相关手续后，方可从事经营活动。
第七条 培训机构应当按照《经营许可证》核定的范围经营，不得擅自变更经营项目，不得转让、出租、出借、伪造、变造《经营许可证》。
第八条 培训机构变更经营许可事项，应当按照规定的程序向原作出许可决定的交通行政主管部门申请办理变更手续。其所属教练员、教练车辆、教练场地发生变更的，应当向所在地区、县（市）交通行政主管部门备案。
第九条 培训机构需要停业的，应当在停业前7日内报原作出许可决定的交通行政主管部门批准；歇业的，应当在歇业前30日内到原作出许可决定的交通行政主管部门办理有关手续。
第十条 培训机构设置招生站（点），应当向其设置所在地交通行政主管部门备案。招生站（点）不得开展实际驾驶培训等招生以外的其他培训业务。
第十一条 培训机构对其经营类别、培训范围、收费项目和标准、培训场地和教练员、安全管理措施、投诉电话等应当进行公示。
培训机构应当严格按照物价部门核定的收费项目和标准进行收费，并将收费标准报所在地交通行政主管部门备案。
第十二条 培训机构应当在交通行政主管部门核定的教练场地和公安交通管理部门指定的路线、时间进行培训。
第十三条 培训机构应当聘用取得教练员资格的教练员进行培训，并与其受聘用的教练员签订劳动合同。
第十四条 培训机构应当使用工商和交通行政主管部门共同监制的合同文本与学员签订驾驶员培训合同，并按照国家规定的学时进行培训，即每个学员理论培训时间每天不得超过6个学时，实际操作培训时间每天不得超过4个学时。
第十五条 培训机构应当建立学员培训档案，如实填写培训记录，并按规定报所在地交通行政主管部门核查。
学员培训结业，培训机构应当向学员颁发机动车驾驶员培训结业证书。学员凭培训记录到公安交通管理部门报考和申领机动车驾驶证。
第十六条 培训机构使用的教练车辆和教练场地应当符合国家规定的技术标准和条件，并按规定设置专用标识。用于培训的教练车辆应当进行定期维护和检测，保持教练车辆性能完好，符合教学和安全行车要求；用于培训的教练场地应当同时符合安全标准，非教学车辆不得进入教练场地进行训练；非经营性教练场地不得对外开展培训业务。
第十七条 教练员应当遵守下列规定：
（一）从事教学活动随身携带教练员证，教练员证不得转让、转借；
（二）按照核定的准教类别、准教车型和统一的教学大纲规范施教，如实填写教学日志和培训记录；
（三）进行实际操作培训时，教练员应当随车教练，不得委托非教练人员代行教练员职责；
（四）不得在未经核定注册的场地从事教练活动；
（五）不得索取、收受学员财物或谋取其他利益；
（六）法律、法规规定的其他事项。
第十八条 培训机构应当建立教练员管理档案，定期对教练员的教学水平和职业道德进行评价，并予以公示。
第十九条 培训机构应当对已经完成的培训学时和训练科目，指导学员在教学日志和培训记录上签名确认。对未发生的培训学时和训练科目，学员有权拒绝签字，并向所在地交通行政主管部门举报。
第二十条 交通行政主管部门应当定期对培训机构和教练员开展质量信誉考核，并公开考核结果。
第二十一条 交通行政主管部门发现教练员有违法、违规行为的，应当给予警告，责令其改正；情节严重的，建议省级交通行政主管部门吊销其教练员证；触犯刑律的，交由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 任何单位和个人有权对机动车驾驶员培训机构的经营及相关管理活动实施监督，有权对违反本办法的行为进行举报。
第二十三条 培训机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由交通行政主管部门责令改正，并可处5000元以上1万元以下罚款：
（一）所属教练车、教练员、教练场地发生变更或设立招生站（点）未按规定向交通行政主管部门备案的；
（二）所属招生站（点）开办招生以外的其他培训业务的。
第二十四条 培训机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由交通行政主管部门责令改正，并处1000元以上3000元以下罚款：
（一）在未经交通管理部门核定的场地进行机动车驾驶培训的；
（二）聘用无《教练员证》的人员担任教练员的；
（三）使用非教练车辆、不符合国家技术标准车辆或者报废车辆进行驾驶操作培训或者教练车辆未按规定设置专用标识的；
（四）未按规定对教练车辆进行维护和检测的。
第二十五条 培训机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由交通行政主管部门责令改正，并处以1000元以上3000元以下罚款：
（一）未与学员签订培训合同的；
（二）未按规定学时对学员超时培训的；
（三）未使用培训记录或未如实填写培训记录的；
（四）未按规定报送培训记录备案的。
第二十六条 教练员违反本办法规定，有下列情形之一的，由交通行政主管部门责令改正，并处以300元以上1000元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得：
（一）不如实填写教学日志和培训记录的；
（二）从事教学活动时，不随身携带教练员证或者转让、转借教练员证的；
（三）进行实际操作培训时，不随车教练或委托非教练人员代行教练员职责的；
（四）在未经核定注册的场地从事教练活动的；
（五）索取、收受学员财物或者谋取私利的。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者直接向人民法院依法提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第二十八条 本办法自2009年1月1日起施行。
