玉林市房地产交易管理办法
广西玉林市人民政府
玉林市人民政府文件
玉政发［2000］63号
玉林市人民政府关于印发玉林市房地产交易管理办法的通知
各县（市）区人民政府（管委），市直各委办局：
《玉林市房地产交易管理办法》已经2000年12月13日市政府第24次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二000年十二月二十九日
玉林市房地产交易管理办法
第一章总则
第一条为了加强对城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合全市实际，制定本办法。
第二条在本市城市划规区国有土地范围内从事房地产交易活动，实施房地产交易管理，应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定交易的，不适用本办法。
本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务。
第三条境内外的公民、法人或者其他组织，可以依法从事房地产交易活动。
第四条玉林市房产行政主管部门，负责本行政区域的城市房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家、自治区规定的技术标准和评估程序进行。
第八条下列房地产不得进行交易：
㈠ 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈡ 市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的；
㈢ 未登记领取权属证书的；
㈣ 权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的；
㈤ 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
㈥ 依法公告列入拆迁范围的；
㈦ 设定抵押的房地产，抵押权人未书面同意的；
㈧ 以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的；
㈨ 依法禁止交易的其他情形。
第二章房地产转让
第九条本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括：
㈠ 以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
㈡ 买卖房屋、交换房地产的；
㈢ 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发房地产，而使房地产权属发生变更的；
㈣ 因企业被收购、兼并或者合并，房地产随之转移的；
㈤ 以房地产抵债的；
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第十条房地产转让，应当按照下列程序办理：
㈠ 房地产转让当事人签订书面转让合同；
㈡ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
㈢ 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理的书面答复；
㈣ 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
㈤ 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
㈥ 房地产管理部门核发过户单。
第十一条同一房屋产权分割转让时，各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。
第十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
㈠ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
㈡ 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报市人民政府审批。经批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。
第十四条商品房预售必须报市房产行政主管部门审批，取 得《商品房预售许可证》方可进行。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
第十五条房地产转让，房地产的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权，其中共有权人优先于承租人购买的权利。
第十六条纳入国有资产管理的公有房地产转让，还应当经市国有资产管理部门批准，由拍卖行公开拍卖。
第十七条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让价格由转让双方协商议定，向市房产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的，应当按评估价格缴纳有关税费。
第十八条房地产转让，当事人应当签订书面转让合同，合同必须使用建设部、国家工商局规定的规范文本，合同签订之日起三十日内到房产管理部门申请房产过户登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政主管部门办理土地使用权属变更登记。
第三章房地产抵押
第十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条房地产抵押实行登记制度。
第二十一条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门办理抵押登记。
第二十二条下列房地产不得设定抵押：
㈠ 权属有争议的房地产；
㈡ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
㈢ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
㈣ 已依法公告列入拆迁范围的房地产；
㈤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
㈥ 依法不得抵押的其他房地产。
第二十三条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
㈠ 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
㈡ 抵押登记申请书；
㈢ 抵押合同；
㈣《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
㈤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
㈥ 可以证明抵押房地产价值的资料；
㈦ 登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条以共有的房地产抵押的，抵押应当事先征得其他共有人的书面同意。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第二十五条以已出租的房地产设定抵押权，抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间，原租赁关系继续有效。
第二十六条同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时，该抵押权为不可分担保物权。
第二十七条抵押的房地产，由抵押人管理、使用和维修，抵押期内抵押人不得擅自处分该房地产。
抵押期内，抵押人确需对房屋翻建、扩建或改变用途时，必须取得抵押权人书面同意，对抵押合同的内容作相应变更，并到原登记机关办理抵押变更登记。
第二十八条抵押的房地产，在抵押期间因国家建设需要拆除、占用的，应由抵押人另外提供担保或者清偿债务。
第二十九条有下列情况之一者，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
㈠ 债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
㈡ 抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；
㈢ 抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；
㈣ 抵押人被依法宣告解散、破产或者被依法撤销的。
因处分抵押房地产而取得房屋所有权和土地使用权的，应当按规定到市房地产行政主管部门办理变更登记手续。
第三十条处分抵押房地产所得款项，应当先缴纳以划拔方式取得土地使用权出让金的款额后，按下列顺序分配：
㈠ 支付处分抵押房地产的所需费用；
㈡ 扣缴抵押房地产处分后应缴纳的税费；
㈢ 偿还债务的本息及支付违约金。
按上列顺序分配后剩余金额，交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿；同时登记的，按各方债权比例清偿。抵押人与抵押权人之间另有约定的，从其约定。
第三十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十二条因依法处分抵押房地产而取得房屋所有权、其他附着物所有权和土地使用权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到市房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第三十三条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第四章房屋租赁
第三十四条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十五条房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁的出租人和承租人双方应当签订书面租赁合同，并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门登记备案，领取《房屋租赁许可证》，《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。
租赁合同到期，租赁当事人双方同意延长租赁期限的，应签订租赁延期合同，并在合同签订之日起三十日内到原登记机关登记备案。
租赁合同提前终止，当事人双方应在提前终止后三十日内到原登记机关登记备案。
第三十六条住宅用房的租赁，应当执行房屋所在地人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金及其他租赁事项。
第三十七条有下列情形之一的房屋不得出租：
㈠ 未依法取得房屋所有权证的；
㈡ 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈢ 共有房屋未取得共有人同意的；
㈣ 权属有争议的；
㈤ 属于违法建筑的；
㈥ 不符合安全标准的；
㈦ 已抵押，未经抵押权人同意的；
㈧ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
㈨ 有关法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十八条房屋所有权人出租房屋的须依法纳税，并应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人使用，并承担房屋维修责任，租赁合同另有约定的除外。因不能按期交付或及时维修给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十九条承租人应当按时缴纳租金，爱护并合理使用承租的房地产，不得擅自将房屋转租、转借、调换或拆改、扩建、增添。因承租人的过错损害房屋或造成出租人损失的，由承租人负责修复或者赔偿。
第四十条承租人在租赁期限内，与他人互换房屋使用或者将承租房屋转租给他人的，必须征得出租人书面同意，重新签订租赁合同或签订转租合同，并到房屋所在地房产主管部门登记备案。
第五章房地产中介服务
第四十一条房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、估价、经纪等经营活动。
第四十二条凡从事房地产中介服务，应当依法设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第四十三条设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
㈠ 有自己的名称、章程和财务制度；
㈡ 有固定的服务场所；
㈢ 有10万元以上的注册资金；
㈣ 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业大专以上学历、中级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产估价业务的，需有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的必须有规定数量的房地产经纪人；
㈤ 法律、法规规定的其他条件。
第四十四条设立房地产中介服务机构，应先经房产主管部门资质审查合格，再行办理工商登记，领取营业执照后，方可以开业从事房地产中介服务。
房地产中介服务机构应当在领取营业执照后的一个月内，到房产管理部门备案。
第四十五条房地产中介服务机构必须履行下列义务：
㈠ 遵守有关的法律、法规；
㈡ 遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
㈢ 按照核准的业务范围从事经营活动；
㈣ 为当事人保守商业秘密；
㈤ 按规定标准收取费用；
㈥ 依法交纳税费；
㈦ 接受房地产主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四十六条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
㈠ 索取、收受中介服务合同以外的酬金或其他财物；
㈡ 以个人名义与委托人进行交易；
㈢ 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
㈣ 与一方当事人串通损害另一方当事人的利益；
㈤ 法律、法规禁止的其他行为。
第六章罚则
第四十七条房地产权利人隐瞒房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押及其他禁止交易情况，而进行房地产交易的，其行为无效，并应当承担由此产生的法律责任。
第四十八条房地产交易当事人不按本办法规定办理有关登记备案的，由房产主管部门责令限期补办。拒不补办的，按国家和自治区有关规定处理。
第四十九条未取得《商品房预售许可证》而进行商品房预售的，依法查处。
第五十条违反本办法第二十一条规定，抵押行为无效；违反第二十七条第一款规定，擅自处分抵押房地产的，其行为无效；造成他人损失的，由抵押人负责赔偿。
第五十一条违反本办法第四十四条规定 ， 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由市工商行政主管部门责令其停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，并处以罚款。
第五十二条当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定之日起六十日内向处罚决定的行政机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第五十三条房地产交易发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不成的，可申请房产主管部门调解，也可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第五十四条房产主管部门工作人员徇情谋私、索贿受贿、违法乱纪的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第五十五条本办法具体运用中的问题，由市房产管理局负责解释。
第五十六条市辖县可参照执行。
第五十七条本办法自公布之日起施行。
一般伤害导致特异体质被害人死亡应属意外事件
作者：聂仲起、李华民、李旺城
一、基本案情
犯罪嫌疑人刘某，男，37岁，某铁路局工人。
2002年12月20日16时许，犯罪嫌疑人刘某与同事胡某下班后，到一饭店喝酒吃饭。酒后，二人在同住的房间内，因琐事发生口角。刘顺手从床下拿起一根工作用的铁撬棍（长约1.7米，直径约3公分），朝胡某左右摆动抡打，将胡打倒。后刘某伙同他人将胡某送往医院，胡经抢救无效死亡。尸检报告显示，死者胡某前额部左侧皮下出血，符合钝器伤的特点，分析为钝器作用所形成。对照《人体轻伤鉴定标准》的有关规定，该部位未构成轻伤。通过进一步对胡某的左前额部出血区进行解剖与检查，发现硬脑膜完整，脑组织蛛网膜下腔广泛出血，以双颞及基底部为重，基底节池区可见积血及血凝块，将血凝块去除后可见前交通支动脉有一囊状血管瘤，瘤体上有一小破口，小脑扁桃体疝形成，颅底未见骨折。 尸检表明，胡某是因脑动脉瘤破裂出血，造成颅压增高小脑扁桃体疝形成，压迫脑干致呼吸循环衰竭死亡的，脑动脉瘤破裂出血是胡某死亡的直接原因。结合案情分析，胡某是因刘某用撬棍抡打其头部诱发血管瘤破裂而死的，刘某的抡打行为是胡某死亡的诱因。
二、分歧意见
关于刘某行为的定性，存在较大争议。
第一种意见认为，刘某的行为造成被害人死亡属意外事件，不应追究刑事责任。理由为：（1）被害人胡某头部支动脉长有一囊肿血管瘤，即使没有外伤，只要有情绪激动或者其它原因，也可导致脑动脉瘤破裂出血死亡；（2）刘某只是一时性急，随手拿起平时所用的劳动工具，向胡某摆动，无意识地打到了胡某的头上。被害人胡某的外伤仅是前额部左侧皮下出血，伴有挫伤和左前额皮下出血，尚未达到轻伤标准；（3）刘某并不知晓被害人胡某头部长有血管瘤，不可能也不应当预见对方受到这点外伤或精神刺激就会导致死亡的严重后果。
第二种意见认为，刘某的行为构成过失致人死亡罪，应当追究刑事责任。理由是：（1）刘某用铁棍抡打对方，应当预见自己这种行为可能导致胡某非伤即亡的结果；（2）被害人胡某虽患有疾病，但其在被刘某打伤之前并无异常表现，正是因为刘某的殴打行为才使被害人情绪激动，同时受到外力打击，导致血管瘤破裂死亡。
第三种意见认为，刘某的行为构成故意伤害罪，应当追究刑事责任。理由是：（1）刘某明知自已的行为会使对方造成伤亡后果，被害人或伤或亡均应在其主观可预见的范围之内，刘用铁棍打击对方行为，反映了其伤害对方的主观故意；（2）在客观方面，确实由于刘某的打击行为致胡情绪激动、头部受外伤，并诱发其血管瘤破裂后死亡，因此，刘某击打被害人胡某的行为，与胡某的死亡存在着必然的因果关系。
三、评析意见
本案特殊之处在于，被害人胡某属特异体质之人，该种人因身体内已潜伏有疾病根源而与健康人体质有异，这种根源一旦受到外来打击或刺激即导致疾病发作。具体到本案，对于被害人胡某死亡之结果，犯罪嫌疑人刘某应否负刑事责任，应负何种责任，笔者同意前述第一种观点。刘某对于被害人胡某的特异体质是无法预见的，虽然其行为导致被害人脑动脉瘤破裂出血，造成颅压增高，形成小脑扁桃体疝，最后因小脑扁桃体疝压迫脑干致胡某呼吸循环衰竭而亡，但刘某在主观上对胡某的死亡没有过错，被害人胡某的死亡属意外事件，刘某的行为不构成犯罪，不应承担刑事责任。具体理由如下：
1、从刘某行为的主观方面看，对于被害人胡某的死亡结果，刘某没有过错。本案中，是否应由刘某承担刑事责任，关键是看犯罪嫌疑人对胡某的死亡结果在主观上有无故意或者过失。我们知道，在刑法学理论上，过失分为疏忽大意的过失和过于自信的过失。但无论哪种过失，都必须以行为人“应当预见”、“可以预见”为前提条件，即对危害结果有“预见能力”。而本案中，被害人胡某年轻力壮，虽然患有囊肿血管瘤，但平时毫无征象，胡某的同事们均不知其患有此病，因此犯罪嫌疑人刘某对可能导致的胡某死亡的后果是无法预见、也不可能预见的。刘某与胡某系同一班组工友，尽管在胡某死亡之前，与刘发生了一定矛盾，但二人尚未达到相互要致对方到伤亡程度的地步。
2、从刘某客观行为看，虽然犯罪嫌疑人刘某对被害人胡某实施了用铁棍击打行为，并造成胡某轻微伤，与胡某的死亡结果有一定的联系，但绝不是行为与结果之间必然的因果关系，其中存在一定的偶然因素。根据法医鉴定，刘某打胡某所造成的损伤结果不构成轻伤。司法实践中，如果以伤害罪追究行为人的刑事责任，受害人的伤情必须达到轻伤标准以上，这己成定论。本案中刘对于胡某的这种伤害结果，尚未达到追究刘某刑事责任的程度，因此，应排除刘某涉嫌故意伤害罪。刑法第十六条规定：“行为在客观上虽然造成了损害结果，但不是出于故意或者过失，而是由于不能抗拒或者不能预见的原因所引起的，不是犯罪”。本案刘某的行为即属于这种情况，因认定为意外事件。综合全案，从伤害结果上看，不能认定刘某属故意伤害；从主客观相一致原则分析，不能认定刘某属过失致人死亡，因此，刘某不应承担刑事责任。但是，刘某应对胡某的死亡承担相应的民事责任。
