我国不动产登记的效力及意义
宋君
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
广州市人民政府批转市计生委、财政局、中保人寿保险广州分公司《广州市农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇养老保险实施办法》的通知
广东省广州市人民政府
广州市人民政府批转市计生委、财政局、中保人寿保险广州分公司《广州市农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇养老保险实施办法》的通知
广州市人民政府
各区、县级市人民政府，市府直属各单位：
市计生委、财政局、中保人寿保险广州分公司联合制定的《广州市农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇养老保险实施办法》（以下简称《办法》）业经市人民政府同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。各地在贯彻《办法》时，要做好以下工作：
一、大力宣传推行农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇养老保险（以下简称“计划生育养老保险”）的重要意义和作用。计划生育养老保险是市委、市政府为帮助农村实行计划生育的独生子女父母和纯生二女结扎夫妇，解决老有所养问题而采取的一项重要措施，体现了党和政府对自
觉实行计划生育群众的关心。
二、切实加强领导，采取有力措施保证投保资金的落实。各级人民政府应将投保资金列入每年财政预算，各级财政部门应及时安排资金到位，专款专用。如地方投保资金不落实的，将取消当年市财政补贴资金。
三、各级计生部门、财政部门和保险公司要按照职责分工，加强对投保资金的管理和检查监督，切实保证投保资金专款专用。要加强沟通和配合，共同解决好工作中出现的困难问题。
四、认真落实《办法》的各项规定，建立健全各项管理制度。对《办法》规定的各项管理制度，各地要在今年内建立健全。对现有的农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇，各地应在1999年底前按《办法》的规定办理养老保险手续。
五、各地开展工作中的经验和遇到的问题，请及时向市计生委反映。
（广州市计划生育委员会、广州市财政局、中保人寿保险广州分公司 一九九九年二月二十六日）
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实计划生育基本国策，促进全市计划生育工作的顺利开展，根据《广东省计划生育条例》（以下简称《条例》），制定本办法。
第二条 本办法所称的农村独生子女父母是指双方均属农业人口，自愿终生只生一个孩子，已领取了《独生子女优待证》，且落实了有效节育措施的夫妇。
本办法所称的纯生二女结扎夫妇，是指双方均属农业人口，只生两个女孩后，一方已落实结扎措施的夫妇。
第三条 农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇养老保险（以下简称计划生育养老保险）是指以农村独生子女父母和纯生二女结扎夫妇为被保险人的养老保险。
第四条 计划生育养老保险，由各级人民政府统一负责。实行各级财政拨款为主，各级人民政府统筹解决的原则。
第五条 各级财政部门应将计划生育养老保险所需资金列入年度财政预算，及时拨付和监督。各级计划生育部门进行具体管理和监督检查。中保人寿保险有限公司广州分公司及其各支公司（以下简称保险公司）承办保险业务。
第二章 投 保
第六条 计划生育养老保险费最低标准为每对夫妇1500元（夫妇每人各享受750元）。
在地方财力许可情况下，各区、县级市可在上述最低标准之上适当提高保险费标准，具体由当地人民政府决定。本人自愿增加保险费的，增加部分由个人自负。
第七条 计划生育养老保险的最低标准保险费由各级政府和村（居）民委员会按下列比例共同承担：市财政承担20％，所在区（县级市）财政承担30％，所在镇（街、农林场）财政承担30％，所在村（居）民委员会承担20％。
第八条 投保资金均集中到区、县级市（或镇级）计划生育管理部门，由其作为投保人，办理投保手续。
第九条 农村男方到独生女方家结婚落户，以及独生户、纯生二女结扎户的夫妻随女儿迁入女婿所在村居住，享有与所在村农民同等待遇。外嫁女未迁户口的，原则上由男方所在地办理；市农工商集团公司属下的农村人口，由所在区、县级市办理。
第十条 凡符合办理计划生育养老保险条件申请保险的，应填写一式三份的《投保养老保险申请表》（以下简称《申请表》），与投保人签订《办理养老保险合同书》（以下简称《合同书》），并填写投保单。被保险人自愿增加投保金额的，可按规定同时办理有关手续。
第十一条 有下列行为之一者，不予办理保险：
（一）不按规定落实节育措施的。
（二）不填写《申请表》、《合同书》、投保单或不按规定提供有关资料的。
第十二条 被保险人有以下行为之一者，投保人有权退保，并按照《广东省计划生育条例》的有关规定追究责任：
（一）计划外生育的。
（二）违反收养及计划生育规定收养他人子女的。
（三）未按规定落实节育措施的。
（四）违反计划生育政策擅自取宫内节育器，或者进行输精（卵）管复通手术的。
第三章 保险办法及保险责任
第十三条 计划生育养老保险业务的具体保险办法和保险责任按《中保人寿保险有限公司个人养老保险（Ａ型）条款（98版利差返还型）》执行。
第十四条 夫妇双方均为被保险人。领取养老金起始年龄为男方60周岁，女方55周岁。
第十五条 被保险人生存至约定领取年龄的保险单生效对应日，保险公司按每半年领取的方式向被保险人支付养老金。若被保险人自开始领取养老金之日起不满十年身故，其受益人可继续领取未满十年部分的养老金，对该被保险人的责任自约定领取养老金之日起第十年的生效对应日终
止；若该被保险人自开始领取养老金之日起满十年后仍生存，可继续领取至身故为止。被保险人在领取养老金前身故的，保险公司按《中国人寿保险有限公司个人养老保险（Ａ型）条款（98版利差返还型）》规定向其身故保险金受益人支付身故保险金，保险责任终止。
第十六条 保险金的申请和支付：
（一）被保险人生存至约定领取年龄的保险单生效对应日，可由被保险人填写《保险金给付申请书》，并凭下列证明申请给付养老金：
1．保险凭证。
2．投保的计生部门出具的《养老金领取证明书》。
3．被保险人身份证。
4．如为委托代领的，应提供授权委托书及代领人身份证等相关证明。
（二）保险公司将养老金送上门或通过银行等方式支付。
第十七条 在保险有效期内，被保险人计划外生育，或者违反收养及计划生育有关规定收养他人子女，或者再婚后生育，或者户口迁往省外的，其保险待遇自动丧失，保险手册同时作废，保险公司凭投保人的证明书及保险单作退保处理。退保金由投保人上缴区、县级市财政。
第十八条 被保险人户口“农转非”的，可继续享受保险待遇。被保险人丧偶后未再生育的，可继续领取保险金。被保险人离婚的，按被保险人各自的保险金额领取保险金。被保险人户口在省内迁移的，可将保险关系随户口迁移。
第四章 被保险人的义务
第十九条 已办理计划生育养老保险的已婚育龄夫妇，应自觉遵守计划生育的规定。已婚育龄妇女应按规定自觉定期接受查环查孕。纯生二女结扎夫妇，女方落实结扎措施的，应在手术后半年内主动接受两次季度孕检；男方落实结扎措施的，女方应在男方手术后1年内主动接受4次季
度孕检。
第五章 管理职责
第二十条 镇级计生办的管理职责：
（一）对《申请表》进行审查。对经审查合格的，与被保险人签订《合同书》。
（二）建立被保险人档案管理制度。将保险单、《申请表》和《合同书》分类建档，并按照计划生育随访服务制度的要求组织查环查孕。
（三）对投保后已达到领取养老金年龄的对象，审查其投保期间的计划生育情况，经审查符合规定的，发给《养老金领取证明书》（以下简称《证明书》）。
（四）负责提供养老保险业务的变更等有关证明。
（五）建立《养老保险统计表》（以下简称《统计表》）填报制度。《统计表》为半年报表。年中报表统计上年10月1日到当年3月31日情况，年终报表统计上年10月1日到当年9月30日的情况。镇级计生办上报半年报表和年终报表的时间分别为4月10日前和10月10日
前。
第二十一条 区、县级市计生部门的管理职责：
（一）收集市、镇、村的保险资金，并在收齐保险资金后的10个工作日内向保险公司办理投保手续。
（二）对所属镇或农林场办理计划生育养老保险情况进行指导和监督检查。
（三）对镇（街道、农林场）上报的《统计表》进行审核，于4月15日和10月15日前报市计生部门。
（四）每年年底对下年应投保人数进行调查摸底，制定投保计划报送市计生委和同级财政部门，以便财政部门做好资金预算、筹集工作。
第二十二条 市计生部门的管理职责：
（一）对区、县级市上报的《统计表》进行审核，于4月20日和10月20日前将《统计表》一式两份报省计划生育部门。
（二）每年年底将所属区、县级市计生局的投保计划汇总，并按本市应投入的投保资金预算计划报送市财政部门。
（三）对各区、县级市办理的计划生育养老保险工作进行指导和监督检查。
（四）做好计划生育养老保险宣传、培训工作。
第二十三条 各级财政部门的管理职责：
每年年初按计划生育部门制订的投保计划，将所需要的投保资金纳入当年度财政预算，并经审核后于30个工作日内，将投保资金拨到同级计生部门。
第二十四条 保险公司的管理职责：
（一）负责开展计划生育养老保险的宣传工作，并负责对计划生育部门协办人员进行必要的业务培训。
（二）建立全市计划生育养老保险中心数据库，向被保险人发给保险手册，并及时向同级计划生育部门提供办理计划生育养老保险情况。
（三）加强对计划生育养老保险费的管理，保证资金的安全和增值，确保按期支付养老金。
（四）与计划生育部门密切配合，做好投保资金的管理和建立方便群众领取养老金的制度。
第二十五条 镇级计生部门拒不为符合投保条件的对象办理保险的，当事人可向上一级计划生育部门投诉，经上一级计划生育部门审查认定可以办理的，镇一级计生部门应在接到上级计划生育部门通知后予以办理。不依时办理的，区、县级市计生部门可直接办理，并按规定追究镇级计
生办领导和当事人的责任。
第二十六条 各级人民政府对在计划生育养老保险工作做出显著成绩的单位及个人应给予表彰。对违反规定造成养老保险工作不落实的，追究有关单位和当事人的责任。
第二十七条 贪污、挪用、截留财政拨给的投保资金的，依法追究有关单位负责人及责任人的经济、行政和法律责任。
第六章 附 则
第二十八条 本办法由市计生委负责解释。
第二十九条 本办法自1999年6月1日起施行。
1999年6月7日
