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论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 00:11:13  浏览:8957   来源:法律资料网
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





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北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法

广西壮族自治区北海市人民政府


北海市人民政府关于印发《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》的通知


北政发[2001]88号


市辖县、区人民政府,市直各委、办、局(总公司):
《北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法》已经市人民政府同意,现印发实施。

二00一年十一月十二日

附件:
北海市基本建设重大项目前期工作管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了做好我市基本建设重大项目的前期工作,规范和完善前期工作管理,确保基本建设项目
的有效实施,推动全市经济、社会的协调发展,根据国家有关法律、法规和《广西壮族自治区发展计划委员
会基本建设投资项目建议书审查(批)暂行办法》的有关精神,制订北海市基本建设重大项目前期工作管理
暂行办法(以下简称本办法)。
第二条 前期工作是指从建设项目的酝酿提出到列入年度计划开工建设以前进行的一系列工作,主要包
括项目建议书、项目可行性研究报告、项目初步设计、项目开工报告四个阶段的材料的编制、评估和审查,
以及各阶段材料的上报和审批等。
第三条 本办法适用于北海市范围内的基本建设项目。

第二章 项目前期工作管理内容与管理程序
第四条 项目前期工作计划是开展前期工作的依据,一县三区计划部门及各行业主管部门应根据国家产
业政策、资金投向及行业规划组织编制项目前期工作年度计划,报市计划委员会备案;市计划委员会负责编
制全市重大项目前期工作计划报市政府审定下达;凡需争取列入自治区前期工作计划的项目,由市计划委员
会筛选上报。
第五条 凡需报自治区或国家审批的项目、申请国债或国家和
自治区专项资金等政府性资金的项目,均由项目业主或项目主管部门委托有相应资质的工程咨询单位编制项
目建议书、可行性研究报告、初步设计等,并按前期工作阶段将其材料报市计划委员会,经市计划委员会
审核后上报自治区发展计划委员会。
第六条 本市审批权限内的由政府投资或利用政府性资金、国有资金的项目、银行要求业主提供政府批
文的项目和需要政府平衡的项目,由项目业主或主管部门委托有相应资质的工程咨询单位编制项目建议书、
可行性研究报告、初步设计等,并按前期工作阶段将材料报市计划委员会审批。
第七条 项目前期工作按以下管理程序进行:
(一)制定年度项目前期工作计划(规划);
(二)编报和审批项目建议书;
(三)编报和审批项目可行性研究报告;
(四)编报和审批项目初步设计;
(五)编报和审批项目开工报告。
以上程序可由项目审批主管部门视项目性质、建设规模、建设条件等适当简化或合并。

第三章 项目前期工作机构及其职责
第八条 建立市级、县区及和行业主管部门两级负责的项目前期工作管理体制。
第九条 成立北海市项目前期工作领导小组,领导小组下设办公室,办公室设在市计划委员会。
第十条 项目前期工作领导小组管理职责:
(一)负责审核全市重大项目及前期工作经费年度计划;
(二)负责指导项目前期工作领导小组办公室工作;
(三)负责组织贯彻实施国家和自治区人民政府有关项目前期工作管理的法规、政策及我市前期工作管
理暂行办法,并协调解决项目前期工作中的重大问题。
第十一条 项目前期工作领导小组办公室管理职责:
(一)负责贯彻执行项目前期工作领导小组的决策;
(二)负责编制全市重大项目及前期工作经费年度计划,上报领导小组;
(三)负责指导、督促和检查基本建设项目前期工作计划执行情况。
第十二条 县区及各部门要建立和健全前期工作业务机构,按各自的职责,制定目标,责任到人,强化
管理。
第十三条 县区及各行业主管部门前期工作业务机构主要职责:
(一)贯彻执行国家、自治区和我市关于基本建设项目前期工作管理的法规、政策和要求;
(二)负责建立健全本部门本行业关于基本建设项目管理制度;
(三)负责编制本部门本行业基本建设项目前期工作计划,并定期(每月5日前)向项目前期工作领导小组
办公室报送前期工作进展情况和相关重大问题的有关材料;
(四)负责指导、监督、检查所属单位、机构和项目业主前期工作开展情况,并协助解决项目前期工作中
的问题。
第十四条 全面推行建设项目法人责任制。项目法人对项目建议书、可行性研究报告、初步设计、开工
报告等阶段的前期工作实行前期工作全过程负责。

第四章 项目前期工作经费的筹措与管理
第十五条 积极筹措项目前期工作经费,加大财政对项目前期工作的投入。前期工作经费主要来源:一
是市政府每年在财政预算内安排一定资金,二是一县三区在财政预算内安排一部分资金;三是行业主管部门
和项目业主自筹一部分资金;四是有关部门积极争取上级资金用于前期工作。
第十六条 项目前期工作经费的使用原则:市财政预算内安排的项目前期工作经费,主要用于政府性资
金的项目和经市政府认定的关系北海市全局发展的非政府性项目;县、区和行业主管部门的项目前期工作经
费用于县、区和行业主管部门选定的项目;企业(业主)自筹的项目前期工作经费由企业(业主)自主安排用于
本企业(业主)的项目。
第十七条 凡属政府安排的项目前期工作经费,应由项目前期工作领导小组办公室安排,并经项目前
期工作领导小组审核报市政府审批后实施。
第十八条 凡使用政府安排的项目前期工作经费的单位,应由项目法人代表与项目前期工作领导小组办
公室签定前期工作经费使用合同,并在当地银行设立专门帐户,专款专用,不得挪用,接受审计。
第十九条 凡属财政预算内的项目前期工作经费,项目上马后由项目业主归还项目前期费、所回收的前
期经费作滚动使用;若项目不能上马,则项目前期费由计划部门会同财政部门上报政府批准后给予豁免。
第二十条 项目前期工作经费实行分级管理。市财政预算内的项目前期工作经费由市项目前期工作领
导小组办公室实行按项目管理;县、区和行业主管部门筹措的项目前期工作经费由县、区和行业主管部门
项目前期工作办公室按项目管理;企业(业主)
自筹的项目前期工作经费由企业(业主)自主管理。

第五章 考核与奖惩
第二十一条 项目前期工作实行目标管理。层层落实目标责任制。市政府每年按照前期工作计划目标
下达项目前期工作任务并与县、区及各部门签定目标责任书;县、区及各部门也要与县、区及各部门下属单
位负责人或项目法人代表签定目标责任书,层层落实项目前期工作任务。
第二十二条 建立激励机制,实行奖惩制度。每年年底市项目前期工作领导小组办公室要对全市项目前
期工作进行考核评比,并将项目前欺工作完成情况和检查评比结果报市政府和目标责任制领导小组。

第六章 附 则
第二十三条 本办法由市计划委员会负责解释。
第二十四条 本办法自发文之日起施行。


中共中央组织部、中共中央宣传部、中华人民共和国司法部、全国普及法律常识办公室关于印发《关于进一步加强领导干部学法用法,提高依法执政能力的意见》的通知

中共中央组织部 中共中央宣传部 司法部等


中共中央组织部、中共中央宣传部、中华人民共和国司法部、全国普及法律常识办公室关于印发《关于进一步加强领导干部学法用法,提高依法执政能力的意见》的通知



  各省、自治区、直辖市党委组织部、宣传部、政府司法厅(局)、普法依法治理办公室,中央和国家机关各部委、各人民团体组织人事部门、普法办公室,新疆生产建设兵团党委组织部、宣传部、司法局、普法依法治理办公室,解放军总政治部干部部、宣传部,武警总部政治部:

  现将《关于进一步加强领导干部学法用法,提高依法执政能力的意见》印发给你们,请结合本地区、本部门的实际,认真贯彻执行。

  各地区、各部门可根据实际情况,制定具体的实施办法和措施,不断推进领导干部学法用法工作的深入开展。在贯彻实施中的有关问题和建议,请及时报告。

  2007年2月15日

  关于进一步加强领导干部学法用法

  提高依法执政能力的意见

  为认真贯彻落实中共中央、国务院转发的《中央宣传部、司法部关于在公民中开展法制宣传教育的第五个五年规划》和十届全国人大常委会《关于加强法制宣传教育的决议》精神,努力增强领导干部法律素质,提高依法执政能力,现就进一步加强领导干部学法用法工作提出如下意见:

  一、充分认识进一步加强领导干部学法用法,提高依法执政能力的重要性和紧迫性

  胡锦涛总书记指出,全党同志特别是各级领导干部都要切实增强法制观念,带头学法守法,在全党全社会营造依法执政、依法治国、依法办事的良好氛围。中共中央、国务院在转发"五五"普法规划的通知中要求,各级领导干部要带头学习法律知识,努力提高宪法意识和法制观念,不断增强依法执政和运用法律管理经济和社会事务的本领。领导干部是贯彻落实党的理论和路线方针政策、团结带领广大人民群众为完成党的历史任务而奋斗的骨干力量。当前,我国改革发展已经进入关键时期。全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会,加强党的执政能力建设和先进性建设,迫切需要建设一支高素质的领导干部队伍。在新形势下加强领导干部学法用法工作,是贯彻落实科学发展观的具体举措,是构建社会主义和谐社会的内在要求,是实施依法治国基本方略的重要保证,是提高领导干部法律素质和依法执政能力的重要途径,同时,也将带动广大群众学法用法,在全社会形成崇尚法律、遵守法律、维护法律的良好风尚。总体上看,经过长期的法制宣传教育,广大领导干部的法律素质明显提高,依法决策、依法行政和依法管理的能力和水平普遍增强。但也要清醒地看到,有些地方一些领导干部法律意识和法制观念淡薄,运用法律手段管理经济、政治、文化和社会事务的能力不强,与依法治国的要求还有一定差距。各级领导干部要从贯彻邓小平理论和"三个代表"重要思想、落实科学发展观的战略高度,充分认识加强法律知识学习,提高依法执政能力建设的重要性,进一步转变观念,带头学习法律知识,做自觉学习和遵守宪法、法律的模范。

  二、进一步明确领导干部学法用法的指导思想、学习内容和基本要求

  领导干部学法用法要坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导,认真贯彻党的十六大和十六届六中全会精神,全面落实科学发展观,贯彻依法治国基本方略,按照理论联系实际、学用结合的要求,以提高各级领导干部法律素质、增强依法执政能力为重点,扎实做好领导干部学法用法工作,为推进依法治国进程,构建社会主义和谐社会提供有力的组织保证。

  领导干部要认真学习宪法,掌握宪法的基本知识和基本精神;认真学习党中央有关加强民主法治建设的重要方针政策;认真学习管理经济、政治、文化和社会事务有关的法律法规;认真学习国家新颁布的重要法律法规;认真学习与本职工作密切相关的法律法规。

  各级领导干部要通过深入系统的学习,熟悉和掌握履行职责所需要的法律知识,牢固树立社会主义法治理念,牢固树立在宪法和法律范围内活动的观念,牢固树立国家一切权力属于人民的观念,牢固树立尊重和保障人权的观念,善于运用法律手段管理经济和社会事务,正确行使人民赋予的权力,做到依法执政、依法决策、依法行政、依法管理。

  领导干部学习法律知识,以全国干部学习培训教材《宪法学习读本》,中宣部、司法部编写的"五五"普法统编教材《干部法律知识读本》为基本教材。各地可根据实际需要,编写相关辅助教材。

  三、坚持和完善领导干部学法用法制度

  建立健全领导干部学法用法制度,推进领导干部法制教育制度化、规范化。通过加强领导干部学法用法制度建设,保障领导干部学法用法工作真正落实。

  坚持和完善党委(党组)理论学习中心组集体学法制度。要把法制学习纳入中心组学习的重要内容,作为领导班子建设和领导干部思想政治建设的重要方面,制定年度学法计划,认真组织实施。

  坚持和完善领导干部法制讲座制度。结合工作和形势需要,就有关重要政策和法律问题,开展专题法律知识学习。建立健全政府办公会前学法和其它学法制度。

  建立健全领导干部法律培训制度。按照工作要求,突出重点,对干部有计划地进行法律知识培训。各级党校、行政学院和干部院校要把法制教育纳入教学计划和培训规划,加强法制课程建设。

  完善领导干部自学法律制度。领导干部要结合自身的工作性质与特点,联系工作实际,确定学习内容。坚持自学,持之以恒,并主动接受各种形式的辅导,努力提高学习效果。

  建立健全重大事项决策法律咨询制度。各级领导干部要增强依法决策、依法办事的自觉性,在重大事项决策之前应进行法律咨询和论证,建立政府法律顾问制度,充分发挥法律专家在政府决策中的参谋作用。

  加强对领导干部法律知识的考试考核。按照"条块结合,以块为主"的原则,根据干部管理权限,结合对干部参加教育培训的考核,对领导干部进行法律知识考试考核。考试考核可采取闭卷考试、开卷考试及提交论文等形式。考试考核工作要严格管理,注重实效,力戒形式主义。把法律素质和依法执政能力作为领导干部考核的重要内容。定期对领导干部完成年度或阶段性学法情况、法律知识考试情况和遵纪守法、依法执政、依法行政、依法办事等情况进行考核。领导干部法律素质和依法执政能力考核可与领导班子和领导干部综合考核同时进行。

  四、加强领导,落实责任,确保领导干部学法用法工作取得实效

  各地区、各部门要高度重视领导干部学法用法工作,切实加强领导。要将领导干部学法用法列入工作议程,紧密结合实际,制定切实可行的中长期规划与年度计划,精心组织实施,确保领导干部学法用法工作的深入开展。

  建立健全领导干部学法用法工作领导和工作机制。各级党委组织部门、宣传部门、政府司法行政部门、普法依法治理领导小组办公室要在党委的统一领导下,明确工作职责,发挥职能作用,密切协调配合,形成工作合力,共同做好领导干部学法用法工作。党委组织部门负责对领导干部学法用法工作的宏观指导和监督,把领导干部学法用法列入干部培训计划,协调党校、行政学院、干部院校开设法制课程,加强对领导班子及领导干部法律素质和依法执政能力的考核。党委宣传部门负责领导干部学法用法工作的舆论宣传。司法行政部门和普法依法治理领导小组办公室具体承担领导干部学法用法工作的计划安排、组织实施,负责领导干部法制讲座、法制培训和考试考务等日常工作。各职能部门要及时了解掌握领导干部学法用法工作情况,加强调查研究,不断总结经验,定期向党政领导和上级主管部门汇报。

  加强领导干部学法讲师团建设。调整和充实讲师团队伍,加强管理和服务,充分发挥讲师团作用,为领导干部学习法律知识提供师资保证。

  加强对领导干部学法用法工作的检查监督。加强分类指导,统筹安排,整体部署,积极探索建立领导干部学法用法的有效形式和监督激励机制。适时开展检查或督查,保障领导干部学法用法工作取得实效。

  各地区、各部门要紧密结合实际,制定本地区、本部门领导干部学法用法的实施意见和措施。